НЦПО Научно-Практический Центр Профессиональной Оценки контакты
 

 
 

 
 

АНАЛИЗ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ОБОСНОВАНИЕ КОРРЕКТИРОВОК)

к.т.н. Яскевич Е.Е. и Яскевич А.Е.


Введение

Оценщик недвижимости постоянно находится в дефиците времени и ищет готовые решения для обоснования корректировок, к которым относятся такие, как масштабный эффект, корректировка на местоположение, наличие инженерных сетей, расположение на красной линии, вблизи престижных и непрестижных мест, разница между правами собственности и правами аренды и т.п. Частично, отдельные обоснования Оценщик может получить из материалов настоящей статьи, которая не смогла вместить всего объема расчетных данных и выпускается в урезанном варианте (до 50 страниц). Интенсификация судебных споров по поводу завышения кадастровой стоимости земельных участков и, в перспективе, кадастровых стоимостей комплексных объектов недвижимости заставляет проанализировать соотношения рыночных и кадастровых стоимостей земельных участков и определить вероятности превышения кадастровых стоимостей над рыночными. Публикация цен сделок с отдельными объектами недвижимости на сайте Росреестра и постоянная критика этих данных заставляют провести сопоставление рыночных стоимостей оферт (предложений) и цен зарегистрированных сделок. Стоимость различных классов и типов объектов недвижимости по-разному реагирует на воздействие многих ценообразующих факторов влияния, поэтому в данной работе приведено качественное ранжирование большинства факторов, позволяющее обоснованно выбирать среди них наиболее существенные.

Настоящая работа посвящена исследованию рынков купли-продажи прав на свободные земельные участки (ЗУ) и земельные участки с улучшениями в нескольких городах и населенных пунктах РФ. Рассмотрены следующие вопросы и проведены исследования:

Вопрос 1. Величина соотношения рыночной и кадастровой стоимости в городах РФ:

- Исследования изменения соотношений «Рыночная стоимость прав на ЗУ/Кадастровая стоимость ЗУ» на базе оферт (РС/КС) и «Рыночная стоимость прав на ЗУ/Кадастровая стоимость ЗУ» (РЦ/КС) на базе совершенных сделок;

- Исследования изменения соотношений «Рыночная стоимость прав долгосрочной аренды на ЗУ/Кадастровая стоимость ЗУ» на базе оферт (ППА/КС).

 

Вопрос 2. Определение корректировок на местоположение для земельных участков по фактору удаленности от базисного центра:

- Исследования различий в стоимости прав на ЗУ по городам РФ от центра к окраине;

- Исследования различий в стоимости прав на ЗУ по Московской и Ленинградской области от МКАД (КАД) к окраинам.

 

Вопрос 3. Определение корректировок по масштабному эффекту для городских и областных земельных участков:

- Исследования масштабных эффектов для земельных участков коммерческого назначения в городах и областях.

 

Вопрос 4. Определение диапазонов корректировок с учетом влияния различных факторов для городских и областных земельных участков:

- Исследования диапазонов корректировок с учетом различных факторов влияния для городских земельных участков, участков небольших населенных пунктов и участков для загородных владений;

 

Вопрос 5. Ранжирование факторов влияния на стоимость объектов недвижимости:

- Ранжирование факторов влияния на стоимость ЗУ для различных направлений функционального использования (под жилую недвижимость в городе, под загородные владения, под торгово-сервисные цели, под офисную недвижимость, под производственную недвижимость, под складскую недвижимость).

- Ранжирование факторов влияния на стоимость городской коммерческой недвижимости (земельные участки с улучшениями) для различных направлений функционального использования (жилая недвижимость, торгово-сервисная, офисная, производственная, складская недвижимость);

 

Исследования рынков производились с использованием данных сети Интернет, сборников по недвижимости и иных материалов.

1. ВЕЛИЧИНА СООТНОШЕНИЯ РЫНОЧНОЙ И КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГОРОДАХ РФ

1.1. Методология исследований:

- поиск предложений по продаже прав собственности и прав долгосрочной аренды по городам РФ;

- поиск предложений по продаже зданий с участком земли в точках города, где отсутствуют предложения по свободным участкам ЗУ (для использования метода выделения);

- применение корректировок на уторгование на базе СРД-12,13 для земельных участков и комплексных объектов недвижимости;

- применение метода «выделения» при определении стоимости земельных участков для комплексных объектов недвижимости с учетом применения ПП (ВнИ), приведенных в СРД-12,13;

- графическое построение полученных данных со статистической обработкой отдельных массивов данных;

- сопоставление полученных данных с кадастровыми стоимостями;

- построение корреляционно – регрессионных зависимостей.

 

1.2. Исследования соотношений рыночных и кадастровых стоимостей по г. Москве на основании оферт

Сведения по земельным участкам коммерческого офисно - административного назначения представлены в табличной форме.

По офертам (предложениям) расчет удельной рыночной стоимости производился с использованием следующего выражения:

РС = (Стоимость предложения / Площадь ЗУ)*Куторг                          (1)

Удельная кадастровая стоимость:

КС = (Кадастровая стоимость / Площадь ЗУ)                                      (2)

Таблица 1 . Сведения по ЗУ коммерческого назначения (оферты)

№ п/п

Адрес

Площадь, кв.м.

Удельная стоимость

(РС),

руб./кв.м.

Удельная кадастровая стоимость, (КС), руб./кв.м.

Метод расчета

Расстояние от центра, км.

РС / КС

1

Ул. Варварка

74 510

345 672

123 001

Выделение

0,3

2,81

2

Ул.Ильинка

1 100

350 794

126 365

Выделение

0,5

2,78

3

Ул.Ильинка

782

424 959

127 685

Выделение

0,5

3,33

4

Старая площадь

1 557

398 500

137 976

Выделение

0,8

2,89

5

Ул.Ильинка

910

271 775

130 372

Выделение

0,8

2,08

6

м.Курская

9 400

119 149

113 600

Оферта

2,0

1,05

7

Радищевская ул.

728

282 328

123 030

Выделение

2,5

2,29

8

Тетеринский пер.

875

53 985

50 349

Выделение

3,0

1,07

9

м.Курская

6 300

150 000

102 881

Оферта

3,5

1,46

10

м.Сокольники

9 200

104 348

99 754

Оферта

5,0

1,05

11

м.Автозаводская, ул.Ленинская слобода

1 300

34 615

15 095

Оферта

5,8

2,29

12

м.Электрозаводская, ул.Новая дорога

320

86 220

46 232

Выделение

5,9

1,86

13

м.Электрозаводская, ул.Новая дорога

5 000

54 000

49 480

Оферта

6,0

1,09

14

м.Семеновская

8 400

58 920

46 232

Выделение

6,2

0,70*

15

м.Полежаевская

1 800

62 540

38 962

Выделение

6,2

1,61

16

Мичуринский пр-т

100

116 100

47 792

Оферта

6,3

2,43

17

м. Полежаевская

14 200

38 028

32 462

Оферта

6,5

1,17

18

м.Преображенская площадь

800

64 240

49 314

Выделение

7,0

1,30

19

м.ВДНХ

2 764

92 618

96 998

Оферта

8,0

0,95

20

м.Сокол

6 420

49 540

56 742

Выделение

8,3

0,87

21

м.Сокол, Ленингр.ш.

1 800

45 000

46 148

Оферта

9,0

0,98

22

м.Нагорная

10 000

19 170

15 318

Оферта

9,5

1,25

23

м.Волжская, ул.Летняя

5 300

6 453

16 869

Оферта

11,2

0,38

24

м.Петровско-Разумовское

4 700

9 479

8 134

Оферта

11,5

1,17

25

м.Кунцевская, ул.Гришина

5 300

46 868

39 941

Оферта

13,2

1,17

26

м.Кунцевская, ул.Рябиновая

1 700

28 059

29 234

Оферта

13,0

0,96

27

Очаково-Матвеевская, ул.ген.Дорохова

14 700

11 020

9 127

Оферта

14,0

1,21

28

м.Речной вокзал, Ленингр.ш.

3 500

6 429

6 312

Оферта

14,5

1,02

29

м.Отрадное (ш.Алтуфьевское)

7 000

9 000

13 111

Оферта

15,0

0,69

30

м.Алтуфьево, ул.Ижорская

4 700

6 128

7 300

Оферта

15,5

0,84

31

Капотня

18 000

8 744

6 542

Оферта

16,0

1,34

32

ул.Свободы

5 000

18 000

13 825

Оферта

17,0

1,30

33

м.Южное Бутово.ул.Поляны,54

1 500

7 200

4 218

Оферта

21,0

1,71

34

Куркино

3 500

6 429

11 198

Оферта

21,0

0,57

35

м.Бульвар Дмитрия Донского, ул.Куликовская

6 000

13 500

8 567

Оферта

22,5

1,58

36

Южное Бутово,ул.Горчакова

550

36 000

24 316

Оферта

26,0

1,48

 

Среднее

 

 

 

 

 

1,46

*Темным фоном отмечены значения РС/КС < 1,0

 

Среднее соотношение РС/КС по городу 1,46. Соотношение показывает превышение рыночной стоимости ЗУ над кадастровой.

На нижеприведенном графике показаны соотношения РС/КС для земельных участков по мере удаления от центра.

Рисунок 1 . Соотношения РС/КС для земельных участков по мере удаления от центра

Корреляционно – регрессионные данные:

РС/КС = 2,2804 -0,468*Ln(Расстояние от центра)                     (3)

R2 = 0,558

Как следует из вышеприведенной таблицы, 9 участков из 36 имеют удельные рыночные стоимости, не превышающие удельные кадастровые. Вероятность наличия превышений:

9 / 36 = 0,25 (25%)

На базе представленной выборки исследовались масштабные эффекты (представлены ниже по тексту).

Аналогично для Москвы произведена выборка данных по рыночной стоимости прав долгосрочной аренды (ППА около 49 лет) земельных участков офисно - административного назначения с охватом всего города (таблица первичных данных не приводится ввиду экономии на текстовом объеме статьи и целесообразности приведения графических данных с таблицами статистической обработки).

Расчет относительной стоимости прав аренды:

ППА = (Стоимость предложения ППА/Площадь ЗУ)*Куторг                      (4)

На графике представлены соотношения ППА / КС по мере удаления от центра города.

Рисунок 2 . соотношения ППА / КС по мере удаления от центра города

Корреляционно – регрессионные данные:

ППА / КС = 1,4272 – 0,294*Ln(Расстояние от центра)                       (5)

R2 = 0,446

Таблица 2 . Результаты статистической обработки общей выборки данных:

Показатель

Значение

Среднее ППА / КС

0,848

Стандартная ошибка

0,090

Медиана

0,708

Мода

Н/Д

Стандартное отклонение

0,412

Дисперсия выборки

0,169

Эксцесс

-0,578

Асимметричность

0,425

Интервал

1,504

Минимум

0,238

Максимум

1,742

Сумма

17,80

Счет

21

Квар

0,486

Среднее соотношение ППА/КС=0,848, что показывает снижение удельной рыночной стоимости ППА ЗУ по сравнению с удельной кадастровой (далее по тексту подразумеваются удельные стоимости, поэтому словосочетание удельная стоимость понимается как стоимость).

Среднее соотношение РС/КС=1,46, что показывает превышение рыночной стоимости ЗУ над кадастровой.

Найдем их соотношение:

(ППА/КС)/ (РС/КС) = ППА/РС=0,848/1,46 = 0,580

Стоимость прав аренды в среднем по городу составляет 0,580 от прав собственности на ЗУ для офисно-административного назначения.

1.3. Исследования соотношений рыночных и кадастровых стоимостей по г. Москве на основании сделок

Для города Москва произведена выборка данных по сделкам с земельными участками в 2013 г. на базе сайта Росреестра  https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/.

Рисунок 3 . Пример скриншота

Сведения по земельным участкам коммерческого назначения представлены в табличной форме (данные по удельной стоимости сделок РЦ и удельным кадастровым стоимостям КС).

РЦ = (Стоимость сделки / Площадь ЗУ)                       (6)

Таблица 3 . Сведения по ЗУ коммерческого назначения (сделки)

№ п/п

Кадастровый квартал

Площадь, кв.м.

Удельная стоимость (РЦ), руб./кв.м.

Удельная кадастровая ст-ть (КС), руб./кв.м.

Расстояние от центра, км.

РЦ/КС

1

77 01 0002022

263

236 967

72 739

0,5

3,258

2

77 01 000 6023

988

136 640

111 399

2,5

1,227

3

77 01 000 4012

2242

405 889

165 070

2

2,459

4

77 09 0001015

1898

21 149

62 773

11

0,337*

5

77 02 0025014

546

4 945

7 534

21

0,656

6

77 17 0110406

490

1 898

6 083

24

0,312

7

77 19 0020205

204

35 833

19 762

26

1,813

8

77 02 0001004

1544

34 067

18 792

17

1,813

9

77 03 0010007

1536

10 091

9 061

15,5

1,114

10

77 01 0004018

309

52 849

35 681

1,5

1,481

11

77 09 0001025

23938

91 277

49 290

14

1,852

12

77 08 0002015

1740

14 585

10 115

20

1,442

13

77 08 0001006

1338

65 769

74 159

21

0,887

14

77 08 0001005

1112

19 784

19 454

21

1,017

15

77 01 0001089

319

117 602

79 983

2,5

1,470

16

77 22 0030118

2400

2 125

3 012

29

0,706

17

77 08 0013008

1283

11 302

10 042

15

1,125

18

77 06 0009004

2100

6 833

18 006

17

0,379

19

77 07 0015005

2913

2 403

4 820

18

0,499

20

77 01 0001091

388

167 526

89 689

2

1,868

21

77 02 0001004

542

29 077

93 591

17

0,311

22

77 07 0019001

778

10 925

8 883

17,5

1,230

Среднее

1,239

*Темным фоном отмечены значения РЦ/КС < 1,0

 

Среднее соотношение РЦ/КС=1,239 , что показывает превышение рыночной стоимости ЗУ над кадастровой.

На нижеприведенном графике показаны соотношения РЦ/КС для земельных участков по мере удаления от центра.

Рисунок 4 . Соотношения РЦ/КС для земельных участков по мере удаления от центра

Корреляционно – регрессионных данные:

РЦ/КС = 2,2207-0,435*Ln(Расстояние от центра)                      (7)

R2 = 0,458

Решение регрессионного уравнения для РЦ/КС=1 показывает расстояние 16,5 км. от центра.

Как следует из табл.3, 8 участков из 22 имеют рыночные стоимости, не превышающие кадастровые. Вероятность наличия превышений:

8 / 22 = 0,36 (36%)

Регрессионные уравнения зависимости соотношений прав собственности на ЗУ (РС и РЦ) с кадастровыми стоимостями (КС) для города Москвы близки:

Корреляционно – регрессионные данные:

РС/КС = 2,2804 -0,468*Ln(Расстояние от центра)                     (8)

R2 = 0,558

РЦ/КС = 2,2207-0,435*Ln(Расстояние от центра)                      (9)

R2 = 0,458

Регрессионные уравнения по офертам и сделкам близки по свободному члену (2,2804 и 2,2207) и коэффициенту (0,468 и 0,435).

Рыночные стоимости по офертам и цены сделок по Росреестру показывают сопоставимые данные.

1.4. Исследования соотношений рыночных и кадастровых стоимостей по городам РФ на основании оферт

Исследования проведены по городам, имеющим значительные выборки данных по предложениям к продаже земельных участков коммерческого назначения. В нижеприведенной таблице представлены данные по выборкам в количестве 15 – 36 объектов (данные по городам с меньшими выборками не приводятся).

Таблица 4 . Сводная таблица РС/КС и ППА/КС для различных городов РФ

№ п/п

Наименование

ППрава

Назначение ЗУ

Среднее

Торговое и сервисное

Офисно-администр.

Производ.-складские

1

Москва

РС/КС

Собств.

2,064

1,460

1,310

1,611

ППА/КС

Аренда

1,196

0,848

0,968

0,904

соотношение аренда/собств.

0,579

0,581

0,739

0,557

2

Новосибирск

РС/КС

Собств.

1,577

1,858

1,242

1,559

ППА/КС

Аренда

0,704

0,998

0,967

0,890

соотношение аренда/собств.

0,446

0,537

0,779

0,587

3

Красноярск

РС/КС

Собств.

1,348

0,998

1,056

1,134

ППА/КС

Аренда

0,549

0,821

0,646

0,672

соотношение аренда/собств.

0,407

0,822

0,612

0,614

4

Краснодар

РС/КС

Собств.

1,236

мало данных

0,916

ППА/КС

Аренда

мало данных

мало данных

мало данных

5

Санкт-Петербург

РС/КС

Собств.

1,835

1,830

1,258

1,641

ППА/КС

Аренда

0,902

0,813

0,994

0,903

соотношение аренда/собств.

0,492

0,444

0,790

0,575

6

Ростов на Дону

РС/КС

Собств.

1,475

1,412

0,946

1,278

7

Екатеринбург

РС/КС

Собств.

1,523

1,093

0,637

1,084

ППА/КС

Аренда

0,693

0,497

0,509

0,566

соотношение аренда/собств.

0,182

0,378

0,798

0,453

 

Ярославль

 

 

 

 

 

 

РС/КС

Собств.

1,987

мало данных

1,213

1,600

 

ППА/КС

Аренда

1,291

мало данных

0,927

1,109

 

соотношение аренда/собств.

 

0,650

 

0,764

0,707

СРЕДНЕЕ

РС/КС

Собств.

1,631

1,442

1,095

1,363

ППА/КС

Аренда

0,889

0,795

0,835

0,840

соотношение аренда/собств.

0,394

0,395

0,640

0,476

 

Вышеприведенные табличные данные показывают, что:

- Стоимость прав собственности на ЗУ значительно превышает стоимость долгосрочных прав аренды. В среднем, наибольшее превышение отмечается для ЗУ торгово-сервисного назначения и наименьшее – для ЗУ производственного назначения;

- В среднем, по городам РФ, рассмотренным выше, рыночные стоимости прав собственности (РС) превышают кадастровые стоимости ЗУ (КС);

- Наибольшие различия прав собственности (РС) с кадастровыми стоимостями (КС) отмечены в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Ярославле, а наименьшие – в Красноярске, Краснодаре, Ростове на Дону, Екатеринбурге;

- В среднем, по городам РФ, рассмотренным выше, рыночные стоимости прав долгосрочной аренды (ППА) находятся ниже кадастровых стоимостей (КС);

- Наиболее приближены рыночные стоимости прав долгосрочной аренды (ППА) к кадастровым стоимостям (КС) в Москве, Новосибирске, Санкт-Петербурге, Ярославле и наименее – в Красноярске, Екатеринбурге;

- В среднем, соотношения стоимости прав аренды и прав собственности (ППА/РС) по городам РФ показывают тенденцию роста от торгово-сервисного назначения к производственно-складскому;

- Исследования стоимости ЗУ по городам РФ и сравнение с кадастровыми стоимостями показывает, что, в среднем, в городах имеется возможность повышения кадастровой стоимости ЗУ в центральных районах, однако, имеется и большая вероятность оспаривания кадастровых стоимостей ЗУ в районах, приближенных к окраине.

- В Москве имеются ЗУ с завышенной кадастровой стоимостью, местоположение которых тяготеет к окраинам города. Общее количество таких ЗУ составляет от 25% (по офертам) до 36% (по сделкам).

Представленные данные позволяют сделать еще много заключений, но объем статьи не позволил привести здесь все выводы.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК НА МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО ФАКТОРУ УДАЛЕННОСТИ ОТ БАЗИСНОГО ЦЕНТРА

За базисные центры принимаются:

- центры городов при исследованиях влияния местоположения ЗУ в городах;

- МКАД (КАД) при исследованиях влияния местоположения ЗУ для областей.

2.1. Город Москва. Коммерческие ЗУ офисно-административного назначения. Оферты и сделки.

Рисунок 5 . Изменение РС ЗУ по удалению от центра города

Корреляционно – регрессионные данные:

РС = 252 720 *(Расстояние от центра)-0,986                       (10)

R2 = 0,742

От центра к окраинам РС изменяется на 2 порядка.

Высокий уровень R (0,86) позволяет использовать найденное регрессионное уравнение для корректировки на местоположение земельных участков офисно - административного направления по фактору удаления от центра города.

Следует отметить, что данный фактор не является единственным при учете местоположения ЗУ.

Аналогично было проведены исследования для ППА.

Подбор аналогов осуществлялся с использованием остаточного срока прав аренды, приближенного к 49 годам. Также использовались коэффициенты уторгования на базе данных СРД-12,13.

Рисунок 6 . Изменение РС ППА по удалению от центра города

Корреляционно – регрессионные данные:

ППА = 125 008 * (Расстояние от центра)-0,769                  (11)

R2 = 0,452

 

В нижеприведенной таблице представлены расчетные данные по регрессионным уравнениям (10 и 11).

Таблица 5 . Расчетные данные по РС и ППА

Расстояние от центра, км.

РС, руб./кв.м.

ППА, руб./кв.м.

Соотношение ППА / РС

2

127 681

73 358

0,575

4

64 508

43 048

0,667

6

43 267

31 517

0,728

8

32 591

25 262

0,775

10

26 160

21 278

0,813

12

21 860

18 495

0,846

14

18 780

16 427

0,875

16

16 466

14 824

0,900

18

14 662

13 540

0,924

Среднее

 

 

0,789

 

Следует отметить тенденцию роста соотношения ППА/РС по мере удаления от центра города. Среднее значение ППА / РС = 0,789.

 

 

 

 

 

 

2.2. г. Москва. Коммерческие ЗУ. Сделки

Рисунок 7 . Изменение РЦ по удалению от центра города

Корреляционно – регрессионные данные:

РЦ = 210 787-63662*Ln(Расстояние от центра)                 (12)

R2 = 0,571

От центра к окраинам РЦ изменяется на 2 порядка.

2.3. Московская область. Коммерческие ЗУ производственно-складского назначения. Оферты.

Рисунок 8 . Изменение РС ЗУ по удалению от МКАД

Корреляционно – регрессионные данные:

РС = 77,881-16,17*Ln(Расстояние от МКАД)                    (13)

R2 = 0,184

 

 

2.4. Ленинградская область. Коммерческие ЗУ производственно-складского назначения. Оферты.

Рисунок 9 . Изменение РС ЗУ по удалению от КАД

Корреляционно – регрессионные данные:

РС = 17,286-2,083*Ln(Расстояние от КАД)                        (14)

R2 = 0,143

Низкий коэффициент корреляции не позволяет достоверно использовать регрессионное уравнение для корректировки (имеются дополнительные существенные факторы влияния на стоимость).

2.5. г. Ярославль. Коммерческие ЗУ торгового назначения. Оферты.

Рисунок 10 . Изменение РС ЗУ по удалению от центра города

Корреляционно – регрессионные данные:

РС = 5 707-817,5*Ln(Расстояние от центра)                      (15)

R2 = 0,350

Низкий коэффициент корреляции не позволяет достоверно использовать регрессионное уравнение для корректировки (имеются дополнительные существенные факторы влияния на стоимость).

2.6. г. Ярославль. Коммерческие ЗУ производственно-складского назначения. Оферты.

Рисунок 11 . Изменение РС ЗУ по удалению от центра города

Корреляционно – регрессионные данные:

РС = 19 438*(Расстояние от центра)-1,832                 (16)

R2 = 0,386

Низкий коэффициент корреляции не позволяет достоверно использовать регрессионное уравнение для корректировки (имеются дополнительные существенные факторы влияния на стоимость).

 


Таблица 6 . Сводная таблица корреляционно-регрессионных данных (влияние местоположения)

№ п/п

Наименование, назначение

Регрессионное уравнение

R2

РС, ППА, РЦ,

ед.изм.

Расстояние,

ед.изм.

Комментарии

1

Г. Москва

 

 

 

 

 

 

Оферты

 

 

 

 

 

1.1.

Офисно-административное

РС = 252 720 *(Расстояние от центра)-0,986

0,742

руб./кв. м.

км.

Возможно использование для корректировок

1.2.

Офисно-административное

ППА = 125 008 * (Расстояние от центра)-0,769

0,452

руб./кв. м.

км.

Возможно использование для корректировок при определенных допущениях

 

Сделки

 

 

 

 

 

1.3.

Коммерческое

РЦ = 210 787-63662*Ln(Расстояние от центра)

0,571

руб./кв. м.

км.

Возможно использование для корректировок

2

Московская область

 

 

 

 

 

 

Оферты

 

 

 

 

 

2.1.

Производственно-складское

РС = 77,881-16,17*Ln(Расстояние от МКАД)

0,184

млн. руб./Га

км.

Низка доверительная вероятность

3

Ленинградская область

 

 

 

 

 

 

Оферты

 

 

 

 

 

3.1.

Производственно-складское

РС = 17,286-2,083*Ln(Расстояние от КАД)

0,143

млн. руб./Га

км.

Низка доверительная вероятность

4

Ярославль

 

 

 

 

 

 

Оферты

 

 

 

 

 

4.1.

Торговое

РС = 5 707-817,5*Ln(Расстояние от центра)

0,350

руб./кв. м.

км.

Возможно использование для корректировок при определенных допущениях

4.2.

Производственно-складское

РС = 19 438*(Расстояние от центра)-1,832

0,386

руб./кв. м.

км.

Возможно использование для корректировок при определенных допущениях


3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК НА МАСШТАБНЫЙ ЭФФЕКТ ДЛЯ ГОРОДСКИХ И ОБЛАСТНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

3.1. г. Москва. Масштабный эффект для ЗУ офисно - административного назначения

Методология основана на вышеприведенной.

Использовались предложения по продаже прав собственности для земельных участков коммерческого назначения (офисно-административного).

Удельные стоимости РС сопоставлялись с площадями ЗУ и производился корреляционно – регрессионный анализ (КРА) наличия стохастической связи между РС и Площадью ЗУ. Для наглядности, КРА сделан для всего города, где сильно сказывается влияние местоположения, а также для его отдельных частей, где постепенно влияние местоположения снижается.

Результаты исследований представлены в графическом и табулированном виде.

Рисунок 12 . Масштабный эффект (весь город)

Рисунок 13 . Масштабный эффект (3,0-11,5 км от центра города)

Рисунок 14 . Масштабный эффект (5,8-9,5 км от центра города)

Рисунок 15 . Масштабный эффект (6,0-8,3 км от центра города)

В нижеприведенной таблице представлены сравнительные расчетные данные, полученные с помощью различных регрессионных уравнений.

Следует отметить одну особенность проведения корректировки на масштаб, заключающуюся в том, что по регрессионным формулам рассчитывается не рыночная стоимость (РС), а корректировочная стоимость (РСк), то есть при Площади ЗУ = 0 в формуле получается начальная РС того диапазона расстояний от базисного центра, в котором находился масштабный эффект.

 


 

Таблица 7 . Сравнительные данные по регрессионным уравнениям

№ варианта

Расстояние от центра, км.

Выборка, шт.

Регрессионное уравнение

R

РС, руб./кв.м.

Соотношение 100/1000

Соотношение 1000/5000

Влияние местоположения

Стоимость 100 кв.м.

Стоимость 1000 кв.м.

Стоимость 5000 кв.м.

1

Весь город

35

РСк=399 238-39 238*Ln (Площадь ЗУ)

0,407

218 540

128 191

65 040

1,705

1,971

Очень сильное

2

3,0 - 11,5

17

РСк=130 111 - 8 712*Ln (Площадь ЗУ)

0,305

89 991

69 931

55 909

1,287

1,251

Сильное

3

5,8 - 9,5

12

РСк=163 881 -13 504* Ln (Площадь ЗУ)

0,737

101 693

70 599

48 865

1,440

1,445

Слабое

4

6,0 - 8,3

8

РСк=171 915 - 13 410 *Ln (Площадь ЗУ)

0,842

110 160

79 282

57 699

1,389

1,374

Незначительное

 

Величина R показывает, что в последнем варианте доверительная вероятность наиболее высокая, однако по величине выборки (8 шт.) можно охарактеризовать этот вариант как недостаточно обоснованным. Для наглядности сопоставления разности расчетных данных по вариантам, в таблице представлены расчеты стоимостей для 100 кв.м., 1000 кв.м. и 5000 кв.м., а также соотношения этих стоимостей (100 / 1000 и 1000/5000). Наименьшие различия показывают расчеты по вариантам 3 и 4 при слабом и незначительном влиянии местоположения ЗУ.

Следовательно, наиболее целесообразно использовать для величин корректировок вариант 3 (5,8 – 9,5 км. от центра), где влияние местоположения слабое и выборка данных достаточно представительная (12 объектов).

 


3.2. г. Москва. Масштабный эффект для ЗУ торгового и производственного назначения.

Торговое назначение (ППАк)

Рисунок 16 . Масштабный эффект (10-15 км от центра города)

Корреляционно – регрессионных данные:

ППАк = 113 647-16 221*Ln(Площадь ЗУ)                       (17)

R2 = 0,510

Производственное назначение (РСк)

Рисунок 17 . Масштабный эффект (город в целом)

Корреляционно – регрессионных данные:

РСк = 366 978,08*(Площадь ЗУ)-0,92                      (18)

R2 = 0,560

 

3.3. Московская область. Исследование масштабных эффектов для земельных участков производственного назначения

Таблица 8 . Сведения по ЗУ коммерческого назначения (оферты)

№п/п

Местоположение

Расстояние от МКАД, км.

Площадь,   Га

РС*, млн.руб./Га

1

Шишкино

35

0,91

12,96

2

Белые столбы

30

3,66

8,64

3

Белые столбы

30

4,00

8,64

4

Белые столбы

30

1,96

10,08

5

Каширское шоссе

30

0,30

11,52

6

Барыбино

37

42,60

8,64

7

Подольский р-н

52

0,84

5,38

8

Хметьево

35

8,00

11,11

9

Шаховской р-н

130

39,20

2,29

10

Лунево

17

130,00

1,80

11

Чехов

50

0,50

5,50

12

Чехов

50

2,00

9,90

13

Лисьи ямки

25

1,00

2,25

14

Орехово-Зуево

80

1,50

3,60

15

Люторецкое

55

8,80

17,10

16

Шарапова охота

65

0,90

5,99

17

Сьяново

60

2,10

2,99

18

Коломна

96

3,00

5,40

19

Коломна

92

6,80

5,85

20

Ногинский р-н

40

1,78

8,08

21

Сергеево

55

2,31

10,40

22

Долгое Ледово

10

9,90

15,08

23

Поварово

33

1,60

34,30

24

Чехов

55

1,00

0,99

25

Чехов

55

0,50

9,90

26

Климовск

30

2,20

63,00

27

Сгонники

4

12,47

29,68

28

Подольский р-н

15

5,80

18,00

29

Подольск

17

0,40

56,25

30

Климовск

20

3,00

29,54

31

Кленово

30

3,00

29,99

32

Горки Ленинские

8

0,50

35,58

33

Лобня

11

23,00

14,80

34

Ржавки

18

15,30

12,10

35

Сходня

12

1,30

44,47

36

Заря

15

8,01

26,64

37

Шеболово

80

3,80

9,63

38

Подольск

13

0,83

66,23

39

Высоково

78

2,40

7,29

40

Дурыкино

28

10,00

19,27

41

Починки

27

0,60

16,20

42

Бронницы

38

6,50

21,45

43

Кулаково

22

1,50

32,40

44

Кулаково

22

1,00

27,00

45

Давыдовское

40

6,00

4,79

46

Новосергиево

60

0,30

7,94

47

Каширское шоссе

19

173,00

5,82

48

Чехов

50

0,50

9,99

49

Чанки

95

1,50

5,32

50

Чанки

95

3,00

5,33

51

Чанки

95

6,80

5,33

52

Бронница

27

0,09

3,60

53

Дарна

36

0,15

29,99

54

Кулаково

22

1,00

21,15

55

Шолохово

15

10,42

36,42

56

Бронницы

43

1,50

14,40

57

Электроугли

25

11,00

11,42

58

Городня

120

7,00

2,02

59

Городня

120

16,00

2,25

60

Домодедово

15

1,00

36,00

61

Старая Купавна

20

21,50

14,82

62

Лунево

17

2,00

33,70

63

Балашиха

15

8,00

29,65

64

Горинково

80

20,00

0,04

65

Городня

120

5,00

4,14

66

Пущино

95

5,00

9,00

67

Пущино

95

0,99

10,08

68

Озеры

120

1,50

6,30

69

Сходня

13

3,00

44,47

70

Мошницы

50

4,00

4,95

71

Липицы

80

1,22

11,79

72

Красногорск

12

0,40

36,00

73

Поварово

30

8,00

43,44

74

Подольск

17

0,42

89,13

75

Балашиха

11

0,80

29,65

76

Химки

6

2,00

44,47

77

Клязьма

12

5,05

44,47

78

Одинцово

7

7,43

98,10

79

Бисерово

13

217,00

3,66

80

Крюково

50

6,40

8,00

81

Электроугли

25

19,00

19,56

82

Свитино

35

35,65

18,90

83

Яковлево

15

0,45

60,78

84

Терехово

30

20,56

0,86

85

Троицк

22

4,08

9,81

86

Калиновка

6

2,00

20,92

87

Химки

12

5,00

44,47

88

Бутово

2

2,40

122,50

89

Видное

5

0,70

151,00

90

Дзержинский

2

2,14

53,27

91

Троицкое

28

53,00

9,00

92

Яковлево

14

66,87

4,04

93

Петровское

30

107,44

11,86

94

Новая Ольховка

64

15,00

5,93

95

Поварово

32

47,16

1,77

96

Химки

1

2,68

103,76

97

Лобня

12

3,20

92,67

98

Горки Ленинские

10

17,36

29,65

99

Кочугино

31

16,57

11,86

100

Подосинки

20

29,03

16,01

101

Никулино

50

10,00

13,33

102

Апаринки

5

2,04

83,92

103

Алексеевка

60

20,00

11,86

104

Давыдково

70

29,20

7,40

105

Давыдково

70

75,29

7,40

106

Спас-Заулок

110

42,00

2,96

107

Железнодорожный

12

75,00

5,93

108

Сухарево

19

10,00

17,79

*РС приведена с учетом коэффициентов уторгования (СРД-12,13)

 

Рисунок 18 . Масштабный эффект по области

Рисунок 19 . Масштабный эффект в зоне 10-20 км от МКАД

Корреляционно – регрессионные данные:

РСк = 50,031-9,731*Ln(Площадь ЗУ)                   (19)

R2 = 0,586

Следует отметить, что при площадях свыше 50 Га корректировка нецелесообразна (удельные стоимости сопоставимы).

3.4. Ленинградская область. Исследование масштабных эффектов для земельных участков производственного назначения

Таблица 9 . Сведения по ЗУ производственного назначения (оферты)

№п/п

Местоположение

Расстояние от КАД км.

Площадь, Га

РС*, млн.руб./Га

1

Аннолово

25

3,0

6,60

2

Форносово

25

3,0

6,60

3

Аннолово

22

10,0

9,45

4

Гатчина

37

2,5

10,08

5

Велигонт

2

2,5

10,08

6

Волховское шоссе

3,5

0,9

19,00

7

Волховское шоссе

1,5

10,0

17,28

8

Горелово

1,5

3,3

14,40

9

Таллинское шоссе

0,5

1,5

19,80

10

Дубки

92

3,3

1,09

11

Киевское шоссе

17

50,0

11,52

12

Кудрово

0

0,6

25,06

13

Порзолово

2,5

5,0

4,61

14

Ломоносов