НЦПО Научно-Практический Центр Профессиональной Оценки контакты
 

 
 

 
 

Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия

к.т.н. Яскевич Е.Е.

 

Введение.

В небольшой статье нельзя пояснить все сложности работы по оценке зданий – памятников культурного наследия, поэтому здесь затронуты основные вопросы, раскрывающие понятийный уровень и технику работы с этими объектами, носителями нематериального культурного наследия.
В соответствии с 73 – ФЗ от 24.05.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)» к объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно – прикладного искусства...., возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, градостроительства, искусства.
Объекты подразделяются на следующие виды:
памятники – отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения...), мемориальные квартиры, мавзолеи, отдельные захоронения, произведения монументального искусства, объекты науки и техники...;
ансамбли – четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений церковного назначения...;
достопримечательные места – творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов, центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки.
Объекты культурного наследия подразделяются на следующие категории историко – культурного значения :

  • объекты федерального значения;
  • объекты регионального значения;
  • объекты местного значения.

Категории историко – культурного значения иногда заменяются общепринятым понятием «статус».
Историческая важность здания - памятника заключается в том, что это - объект, имеющий значение для общества. Понятие срока экономической жизни для здания - памятника нет.
По сведениям риэлторов, здания «с историей», ориентированные на офисно – представительские цели, продаются на вторичном рынке обычно на 15…30 % дороже новых офисов класса «А». В ЦАО Москвы стоимость таких зданий может доходить до 130% от функциональных аналогов класса «А».
Законом «Об объектах культурного наследия» предусмотрено проведение реставрации таких объектов под руководством «Комитета по охране культурного наследия».
Для городской недвижимости, как правило, прекрасное местоположение в историческом центре города и красивый вид из окон сопровождаются либо отсутствием парковки, либо существенными ограничениями и плохой транспортной доступностью /6/.
Для загородной недвижимости, как правило, прекрасное местоположение сопровождается насущной необходимостью масштабных инвестиций в реконструкцию, ремонт и реставрацию.
Вовлечение таких объектов в рыночный оборот (купля – продажа, страхование, залог в банке и т.п.) требует проведения их оценки, однако до настоящего времени методик оценки не разработано.
Приватизация памятников истории и культуры в России была разрешена в 1994 году. Именно тогда президент Ельцин издал соответствующий указ. Одним из первых, кто приобрел в собственность памятники культуры, стал скульптор Зураб Церетели. Он купил две московские усадьбы - дворец Долгоруких на Пречистенке и дом Губина на Петровке.

Основными проблемами при оценке зданий - памятников на территории РФ являются:

  • наличие федерального, регионального или местного статуса;
  • отсутствие развитого сегмента рынка купли – продажи аналогичных объектов;
  • высокие эксплуатационные расходы;
  • запрет на реконструкцию (разрешены только реставрационные работы в рамках сохранения целостности и зрительного восприятия) и т.п.

1. Формирование стоимости зданий – памятников культурного наследия

Стоимость зданий – памятников культурного наследия формируется за счет:

  • стоимости материального «носителя» (земельный участок с улучшениями в виде зданий, сооружений, малых форм и т.п.);
  • стоимости вклада НМА (нематериального актива) в носитель.

Памятники культурного наследия тесно связаны с определенным нематериальным активом, накладывающим сервитуты (вещные права) на недвижимость. Описание НМА (полезности для государства или местной власти) приводится в паспорте на объект культурного наследия. Понятие НЭИ для этих объектов видоизменено (в связи с доминирующей полезностью таких объектов для общества в целом).
НМА может формировать как сервитуты (ценопонижающие факторы), так и престижность владения (ценоповышающие факторы). Рыночной оборотоспособностью НМА не обладает в отрыве от своего материального носителя.
Если права на недвижимость (НОСИТЕЛЬ НМА) могут иметь рыночный оборот, то права на НМА постоянно находятся в собственности государства (федеральный и мировой статус памятника) или местного муниципального управления (местный статус).
У собственников НМА (государство, местные власти) постоянно имеется рычаг воздействия на собственника недвижимости (материального носителя).
Гибель (разрушение) материального носителя не всегда связана с полной потерей стоимости объекта (земельный участок не гибнет, поэтому связь его с НМА иногда приводит к целесообразности «замещения» материального носителя в виде здания, сооружения с большой долей замещенных элементов).
В этой связи при проведении оценки важно:

  • установить степень влияния НМА на свой носитель – объект недвижимости;
  • установить связь НМА со своим носителем и сопоставить их стоимости (всегда ли стоимость носителя может сравниваться с рыночной стоимостью всего совокупного объекта или есть рамки, вне которых стоимость НМА несравнимо выше стоимости своего носителя и рыночная стоимость всего комплекса формируется главным образом за счет НМА).

2. Особенности применения подходов к оценке зданий – памятников.

Классическая трактовка затратного подхода не учитывает влияние на стоимость памятника его отличий от аналогов, не являющихся памятниками. Эти различия заключаются как в наличии сервитутов, так и в наличии престижности.
Доходный подход для определения стоимости недвижимого имущества используется при оценке объектов, приносящих доход (что в случае с памятниками может не быть, либо быть в отношении отдельных доходоприносящих помещений).
Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения; замещения; вклада. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Рассматривается определенный сегмент рынка недвижимости, его соответствие свободной конкуренции и изменение цен во времени.

Отсутствие развитого первичного рынка купли – продажи аналогичных объектов заставляет во многих случаях отказаться от сравнительного подхода, поэтому для доходной недвижимости остаются только 2 подхода, а для недоходной недвижимости – один (затратный). Вторичный рынок дает аналоги по сравнительным продажам, поэтому Оценщик, при условиях наличия аналогов по продажам, может также использовать сравнительный подход.
Оценочные работы начинаются с постановки цели и задач, решение которых необходимо для успешного выполнения заказа. Затем происходит сбор нужной информации. Необходимые данные об объекте оценки включают общие сведения о рынке, экономической и социальной базе, тенденциях развития, а также информацию обо всех факторах, могущих повлиять на стоимость недвижимости.

3. Методологическое состояние вопроса оценки зданий - памятников.

До настоящего времени (2008 - 2009 гг.) общепринятой методики по оценке зданий - памятников не разработано.
Имеются отдельные предложения по подходам к оценке, однако они основаны на экспертных или нормативных коэффициентах, которые не имеют рыночной базы для обоснования. К ним относятся:

Следует отметить, что в проекте СТО РОО 21-05-97 и в методике Минкульта РФ правильно отражено наличие таких ценообразующих факторов, как обременений, преимуществ, престижа, нематериального актива и т.п., но полностью отсутствуют алгоритмы стоимостного расчета влияния этих факторов, заменяя их рядом предлагаемых «формул» и «коэффициентов», в которых, якобы, учтены ценоповышающие факторы. Отсутствие связи этих формул с рыночными факторами ставит проект СТО и методику Минкульта РФ в ряд недоработанных документов, требующих дальнейшего совершенствования. Отдельные положения проекта СТО и методики, тем не менее, могут быть использованы при разработке современной методики оценки зданий – памятников культурного наследия.

За последние 3 года появилось направление т.н. «охранно – сервисного потенциала», связанное с памятниками культурного наследия:
На сайте http://www.valuer.ru/files/ds/i_tver.doc помещена информация по докладу Е.И.Неймана:» «Охранно-сервисный потенциал как основной элемент оценки стоимости объектов культурного наследия» (Конференция по оценке памятников культурного наследия 12 ноября 2008 г. в Твери).
«…Под охранно – сервисным потенциалом понимается обеспечение сохранности потенциала услуг, обусловленных существованием объекта культурного наследия, определяемой на основе качественных и количественных показателей, включая экспертные оценки, полученные в процессе историко – архитектурных исследований, социологических опросов и технико – экономических обоснований»
Данный «объект оценки» (охранно – сервисный потенциал) не имеет под собой правовой основы и не является оборотоспособным, что требует введения специальных предпосылок при определении «некой стоимости», связанной с ним. Первичным является памятник культурного наследия, а вторичными являются его связи с окружением, выгоды и ущербы для окружения, наносимые этим объектом.

4. Основы оценки зданий – памятников культурного наследия.

4.1. Деление на группы.

Здания - памятники в своем большинстве индивидуальны, но есть определенные критерии, позволяющие производить их условные объединения в определенные группы.
Разобьем все памятники с учетом функционального деления на шесть условных групп:
Группа 1. Объекты, полностью ориентированные на коммерческие цели (жилье, банки, офисы, дома отдыха, гостиницы, торговые помещения и т.п.);
Группа 2. Объекты, частично ориентированные на коммерческие цели;
Группа 3. Объекты некоммерческого использования (музеи, культура, искусство, детские учреждения и т.п.);
Группа 4. Объекты для размещения дипломатических, консульских, религиозных и т.п. служб;
Группа 5. Объекты, ориентированные на государственные цели (размещение правительства, чиновников, силовых структур, фискальных органов, «бюджетников» и т.п.);
Группа 6. Объекты в полуразрушенном и разрушенном состоянии, полная рекон-струкция которых на сегодняшний день нецелесообразна.

Деление на группы позволяет определять вид стоимости и совокупности подходов к оценке в привязке к каждой из групп.

4.2. Факторы влияния.

Факторы, определяющие идентификацию зданий, как памятников многочисленны, однако их всех можно объединить в группы из 5 обобщающих:

  • времени создания;
  • авторского решения;
  • конструкционного воплощения;
  • внешних факторов воздействия;
  • местоположения и т.п.

Фактор времени.

Рассмотрим фактор времени и его влияние на стоимость.
Во-первых, этот фактор влияет на общее количество памятников: чем больше возраст памятников, тем меньше их в количественном плане (однако малое количество может быть только косвенно связано со стоимостью и влиять на ее увеличение). Следует отметить наличие ориентировочного срока отнесения объектов к памятникам ( не моложе 40...50 лет).
Во-вторых, фактор времени влияет на функциональную ориентацию объектов в отношении их использования в составе групп 1,2,4,5 (круг пользователей резко уменьшается с возрастом, что может сказаться на уменьшении стоимости объектов).
В-третьих, этот фактор влияет на наличие реставрированных и реконструированных элементов: чем больше возраст, тем большее количество элементов здания утратило первоначальное состояние. Количество скопированных элементов влияет на стоимость в сторону ее снижения.
В-четвертых, этот фактор влияет на статус памятника (в целом, с возрастом статус может повышаться, что только косвенно связано со стоимостью в сторону ее увеличения).
Таким образом, фактор времени может сказаться как на увеличении, так и на уменьшении стоимости памятника.
Однако стоимость памятника не является функцией его возраста, поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации памятника (эпоха, стиль, мастер и т.п.).

Фактор авторского решения.

Архитектор и создатель памятника может иметь общеизвестное имя, что влияет на стоимость объекта. Поэтому здесь полезность объекта связана с «пионерскими» решениями, аналоги (копии) которых могут быть либо в большом количестве (например, Растрелли и Монферран очень плодовито работали), либо отсутствовать (например, отдельные решения строительных объектов Корбюзье воплощены в единичных экземплярах, чем они и ценятся).
Фактор авторского решения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта. Следует отметить, что имеются уникальные памятники – здания неизвестных авторов, однако при этом сказывается не влияние фактора авторского решения на стоимость, а фактора конструкционного воплощения.
В Методике Минкульта сделана попытка определить по экспертному мнению культурологов ранг создателей строения, что не имеет ничего общего с диапазоном стоимости объектов, в котором работают Оценщики (диапазоны рассмотрены ниже по тексту).
Стоимость памятника является функцией его авторства лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.

Фактор конструкционного воплощения.

Этот фактор во многом связан с факторами времени и авторского решения, но работает в условиях наличия и отсутствия информации об авторах при обязательном наличии временного фактора.
Уникальность конструкционного воплощения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта.
Современные строительные технологии позволяют воспроизвести любые копии культурно – исторических памятников – зданий, что и является основой для расчета восстановительной стоимости в затратном подходе
Фактор конструкционного воплощения может рассматриваться по следующим критериям:

  • Уникальность памятника;
  • Градостроительная роль;
  • Историческая подлинность (сохранился в первоначальном виде, имеет незначительные изменения, частично сохранился первоначальный облик, воссоздан, полностью перестроен);
  • Характер декора фасадов, интерьеров (полностью сохранен, частично утрачен, полностью утрачен, изначально отсутствует);
  • Планировочная структура (полностью сохранена, частично изменена, полностью изменена).

Однако стоимость памятника является функцией его конструкционного воплощения лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.

Внешние факторы воздействия.

Внешние факторы воздействия многообразны и не поддаются полному перечислению. Здесь имеются исторические факторы, культурные факторы, религиозные факторы и т.п.
Внешние факторы воздействия определяют объект как памятник и служат для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта.

Фактор местоположения.

Фактор местоположения участвует как в формировании отнесения объекта к памятникам, так и непосредственно влияет на стоимость объектов, принадлежащих к группе 1,2 и 6.
Существует понятие историко – исторического местоположения, при этом все здания относятся к историко – историческому ансамблю (например, Кремль Москвы и Ярославля, )
Местоположение для объектов недвижимости, не являющихся памятниками, определяет наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа для объектов доходной недвижимости.

4.3. Ценообразующие факторы

При оценке исторических памятников следует учитывать ценоповышающие и ценопонижающие факторы:

Ценопонижающие (сервитуты):

  • запрещения по переделке планировочного решения здания;
  • нормативная колеровка фасадов;
  • запрещение по возведению пристроек, надстроек и подвалов;
  • запрещение по изменению внешнего благоустройства и т.д.

Ценоповышающие:

  • местоположение;
  • престижность;
  • гарантированное вложение средств и т.д.

Коммерческая полезность от владения такими объектами может быть при их полной или частичной ориентации:

  • под жилье;
  • под офис;
  • под банк;
  • под магазин (бутик, антикварный, ювелирный и т.п.);
  • под гостиницу;
  • под дом отдыха, санаторий и т.п.

В целом при определении стоимости объектов следует учитывать:

  1. Наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа при строительстве аналогичных объектов (местоположение), не являющихся памятниками культурного наследия;
  2. Наличие и состав сервитутов или обременений. Для таких объектов сервитуты приводят к снижению их стоимости, что связано с соблюдением нормативных требований по:
    • сохранению фасадов;
    • колеровке;
    • запретом на перепланировку внутренних помещений;
    • благоустройством и т.п.
  3. Появление «престижности», что является ценоповышающим фактором.

В табл.1 приведены все вышеупомянутые факторы и их влияние как на идентификацию объекта как памятника, так и на саму стоимость.

Таблица 1. Факторы влияния
№ п/п
Факторы, влияющие на стоимость зданий – памятников
Влияние на стоимость
Увеличение (+) и уменьшение
(-) стоимости
1
Факторы, используемые для идентификации здания как памятника
1.1
Время создания
  • Количество объектов;
  • Функциональная ориентация помещений;
  • Наличие реконструированных, реставрированных элементов;
  • Статус памятника
+ (-)
1.2
Авторское решение
  • Статус памятника
+
1.3
Конструкционное воплощение
  • Уникальность памятника;
  • Градостроительная роль;
  • Историческая подлинность;
  • Характер декора фасадов, интерьеров;
  • Планировочная структура
+ (-)
1.4
Внешние факторы воздействия
  • Исторические; культурные, религиозные и т.п.
+
1.5
Местоположение
  • Статус
+ -
2.
Ценообразующие факторы
2.1.
Сервитуты
  • Запрещения по переделке планировочного решения здания;
  • Нормативная колеровка фасадов;
  • Запрещение по возведению пристроек, надстроек и подвалов;
  • Запрещение по изменению внешнего благоустройства и т.д.
-
2.2.
Престижность
  • Связанная с местоположением;
  • Связанная с социальной градацией общества;
  • Связанная с ликвидностью и ростом стоимости объектов
+
2.3
Местоположение
  • Связано с наличием прибыли предпринимателя;
  • Связано с наличием внешнего износа
+ -

Здания, как культурно - исторические памятники, могут рассматриваться как объекты недвижимости, имеющие сервитуты, обладающие престижностью и расположенные в привлекательных местах.

Влияние сервитутов

Сервитут – обязанность, обязательство, повинность. Особый вид вещного права, заключающийся в праве пользования чужой вещью или ограничивать ее собственника в установленных пределах. В соответствии с п.1 ст. 216 ГК РФ сервитут отнесен к вещным правам на имущество лиц, не являющихся собственниками этого имущества.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли – продажи, залога и не может передаваться каким – либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (Ст. 275 ГК РФ).
Сервитут – это внешний фактор воздействия на стоимость недвижимости, однако его нельзя путать с внешним износом. Внешний износ имеет место при отсутствии прибыли предпринимателя (для улучшений ЗУ), а влияние сервитута может иметь место как при отсутствии, так и при наличии прибыли предпринимателя.

Определение стоимости сервитута может осуществляться с привлечением «Методики оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости. НЦПО, 2004 г.».
Определение стоимости сервитута для историко – архитектурного ансамбля, усадьбы, дворца или садово – паркового хозяйства всегда наталкивается на сложности в определении того, увеличивает или уменьшает сервитут стоимость объектов. Поэтому основной вопрос о снижении или повышении стоимости объектов недвижимости с вышеупомянутыми обременениями связан с определением знака между двумя противоборствующими величинами:
= Сп – Ссс
Где:
Сп – стоимость престижности;
Ссс – стоимость сервитута.
Самый постой способ определения - это анализ парных продаж на развитом рынке купли продажи аналогичных объектов, однако таковой рынок только нарождается.

Высокий уровень прибыли предпринимателя (до 60...70 %) может сказываться при расположении объекта в городской черте. Наличие внешнего износа может сказываться при расположении объекта в сельской местности и в труднодоступной местности (в горах).
Рассмотрим ПП для здания – памятника культурного наследия по материалам «Справочника расчетных данных для оценки», СРД-2 2008 г., ООО «НЦПО»:

Таблица 2. Разница в ПП для сравниваемых объектов
№ п/п
Местоположение
Тип недвижимости
Конструктивная система (КС), «класс»
Рыночная ПП
%
Город
Ярославль
1
Центр
Офис (памятник культурного наследия)
7, «С»
92
2
Центр
Офисные помещения
7, «С»
31
3
Центр
Офисные помещения
1, «С»
48
4
Центр
Офисные помещения
4, «В»
61

Как видно из таблицы сравнения, ПП для здания – памятника культурного наследия (92%) превышает ПП зданий класса «В» на:
(1 + 0,92)/ (1 + 0,61) = 1,192 (на 19 %)
А для своего класса («С»):
(1 + 0,92) / (1 + 0,31) = 1,466 (на 47 %).

Вышеизложенные ценообразующие факторы ориентировочно могут привести к разной стоимости воспроизводства строительства улучшений.
Большое влияние будет иметь фактор престижности, который следует рассмотреть в привязке к местоположению.
Рассмотрим тенденции максимализации престижности для различных сегментов рынка в зависимости от местоположения.

Таблица 3. Престижность и местоположение
№ п/п
Местоположение
Офисное здание
Торговое здание
Жилое здание
Многофунк-циональное
Загородное владение
1
В большом городе
Центр
Центр и основные магистрали
Центр
Центр
-
2
В маленьком городе
Центр
Центр и основные магистрали
Центр
Центр
-
3
В сельской местности
Рядом с городом
Рядом с трассой
Рядом с трассой
Рядом с трассой
На расстоянии от города
4
В горах
-
Рядом с трассой
-
-
В живописном месте

Влияние местоположения сказывается на стоимости здания – памятника, при этом основным ценообразующим фактором является наличие прибыли предпринимателя или наличие внешнего износа для зданий – аналогов, не являющихся памятниками. В условиях расположения в центре большого города здание – памятник будет иметь максимальную стоимость, а при расположении в труднодоступной местности – минимальную. Разницу в стоимости могут определять прибыль предпринимателя или внешний износ.
Определение прибыли предпринимателя или внешнего износа может осуществляться с привлечением:

  • Методики оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости. НЦПО, 2004, 2007 гг.
  • Методики оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости. НЦПО, 2004 г.

Корректировка стоимости объекта оценки может производиться путем введения повышающих (при наличии прибыли предпринимателя) или понижающих (при наличии внешних износов) коэффициентов к стоимости восстановления или замещения объекта оценки.

Влияние престижности

Понятие «престижность» многогранно:

  1. Престижность, связанная с местоположением.
    Учет влияния этого фактора (местоположение) производится путем корректировки стоимости объекта оценки введением повышающих (при наличии прибыли предпринимателя) или понижающих (при наличии внешних износов) коэффициентов к стоимости восстановления или замещения объекта оценки.
  2. Престижность, связанная со владением старинными особняками - памятниками.
    Влияние этого фактора можно проследить по стоимости владений в странах с развитым рынком купли – продажи зданий – памятников.

Для недвижимости в других странах:

  • В среднем стоимость престижности владения замками – памятниками ориентировочно оценивается на 20...30 % дороже, чем аналоги, не являющиеся памятниками;
  • В среднем удельные стоимости зданий – памятников в ряде стран (Англия, Чехия, США) превышают стоимости аналогов до 130…140%.

Следует отметить, что по данным риэлторских фирм России продажа на вторичном рынке зданий – памятников в Москве и Санкт - Петербурге осуществляется на 15...30 % дороже, чем их аналогов наивысшего класса (например, офисов класса «А») не являющихся памятниками.

Исходя из анализа отечественного и зарубежного рынка следует определить два диапазона градации стоимости престижности зданий – памятников:

  1. Стоимость престижности зданий – памятников, связанной со владением, определяется как 20...30 % от удельной стоимости зданий - аналогов, не являющихся памятниками (по данным зарубежных рынков купли - продажи).
  2. Стоимость престижности зданий – памятников, связанной со владением, определяется как разница в удельной стоимости аналогов – памятников и удельной стоимости наивысшего класса помещений (класс «А» для офисных, торговых , жилых и т.п. помещений) с учетом повышающего коэффициента 1,20...1,30 (по данным отечественного рынка купли - продажи).
  3. Следует отметить, что первый диапазон работает на «западном» рынке в условиях сельской городской недвижимости, а второй диапазон определен риэлторами в России для рынка недвижимости Москвы и Санкт – Петербурга, поэтому второй диапазон может служить максимальным ориентиром стоимости престижности, связанной со владением.

    Выводы:

    Для российского рынка купли – продажи зданий – памятников стоимость престижности владения может находиться в диапазоне:
    Минимум – 20...30 % от удельной стоимости зданий – аналогов;
    Максимум - разница в удельной стоимости аналогов – памятников и удельной стоимости наивысшего класса помещений (класс «А» для офисных, торговых , жилых и т.п. помещений) с учетом повышающего коэффициента 1,20...1,30

  4. Престижность, связанная с социальной градацией общества. Для людей с высоким уровнем дохода важное значение имеет сочетание качества, престижности товара и его ликвидности.
Таблица 4. Диапазоны стоимости престижности
№ п/п
Степень престижности владения объектом – памятником
Диапазоны стоимости объекта – памятника
Диапазоны стоимости престижности
1
Отсутствие престижности
С = Саз - PV (Сспец – Со)
Здание памятник может быть продано по стоимости аналога – заместителя за вычетом приведенных дополнительных расходов, связанных с сервитутом
- PV (Сспец – Со)
2
Появление реальной минимальной престижности
(Стоимость престижности больше нуля)
С = Саз
Здание – памятник может быть продано по стоимости аналога – заместителя
0
3
Появление инвестиционной привлекательности и престижности
(Стоимость престижности низкая)
С > Саз
Здание – памятник может быть продано выше стоимости аналога – заместителя на 20…30 %.
0,2...0,3 * Саз
4
Привлекательность и престижность на уровне более высокой стоимости по классу зданий (Сбв)
(Стоимость престижности средняя)
С = Сбв
Здание – памятник может быть продано по стоимости аналога – заместителя более высокого класса
Разница между средней стоимостью помещений, соответствующих классу здания – памятника и средней стоимостью более высокого класса
(например,
Скласса «В» – Скласса «С»)
5
Привлекательность и престижность на уровне максимальной стоимости по классу зданий (Смакс)
(Стоимость престижности высокая)
С = Смакс
Здание – памятник может быть продано по стоимости аналога – заместителя самого высокого класса
Разница между средней стоимостью помещений, соответствующих классу здания – памятника и средней стоимостью самого высокого класса
(например,
Скласса «А» – Скласса «С»)
6
Привлекательность и престижность более высокого уровня
(Стоимость престижности максимальная)
С > Смакс
Здание – памятник может быть продано по стоимости аналога – заместителя самого высокого класса с повышающим коэффициентом 1,2…1,3
Разница между средней стоимостью помещений, соответствующих классу здания – памятника и средней стоимостью более высокого класса с повышающими коэффициентами 1,2...1,3
(например,
1,2*Скласса «А» – Скласса «С»)

Где:
С – стоимость здания – памятника культурного наследия (с ЗУ);
Саз – стоимость альтернативной покупки аналогичного по функциональному назначению объекта, не являющегося памятником в аналогичном классе;
PV (Сспец – Со) – приведенные дополнительные эксплуатационные затраты;
Сспец – стоимость ремонтно – реставрационных работ;
Со – стоимость обычных ремонтных работ надлежащего класса;
Сбв - стоимость альтернативной покупки аналогичного по функциональному назначению объекта, не являющегося памятником, но более высокого класса (на один класс выше);
Смакс – максимальная стоимость зданий – аналогов, не являющихся памятниками культурного наследия в классе «А».

Таблица 5.
Основные учитываемые факторы влияния при определении величины стоимости престижности
№ п/п
Факторы, влияющие на стоимость престижности
Параметры оцениваемого объекта
Балл
1.
Значение НМА, связанного с объектом
Большое / Среднее / Малое
2 / 1 / 0
2.
Степень замещения первоначальных конструкционных элементов
Нет /Малое / Большое
2 / 1 / 0
3.
Местоположение
Центр города/Окраина/Периферия
2 / 1 / 0
4.
Ликвидность
Высокая / Средняя / Низкая
2 / 1 / 0
5.
Совпадение НЭИ ЗУ с функциональным назначением здания
Совпадение / Близкое совпадение /Не совпадение
2 / 1 / 0
6.
Наличие функциональных износов по классу здания
Нет / Небольшие / Большие
2 / 1 / 0
ИТОГО сумма баллов
12 / 6 / 0

5. Подходы к оценке и рамки их применения. Кто главный в оценке.

Следует определить рамки, в которых Оценщик способен достоверно определить стоимость здания – памятника культурного наследия.
Эти рамки тесно вязаны со влиянием НМА на стоимость комплексного объекта.
Верхний диапазон тесно связан с предельным повышением стоимости – это стоимости, связанные с предельными величинами прибыли предпринимателя. Рыночные данные показывают, что ПП может достигать 150% (1 + ПП = 1 + 1,5 = 2,5 или 250 %). При росте стоимости зданий – памятников культурного наследия свыше таковой величины, можно утверждать о том, что стоимость НМА намного превышает стоимость его материального носителя. Выше этого диапазона Оценщик не в праве самостоятельно определять стоимость комплексного объекта. Например, как определить стоимость пирамиды Хеопса, Кремля, собора Василия Блаженного?
Нижний диапазон стоимости тесно связан со влиянием сервитута и внешнего износа. При достаточно сильном влиянии (снижение стоимости не только в 2 раза, но и более – в 2,5 раза) Оценщик не в праве самостоятельно определять стоимость комплексного объекта. Например, как определить стоимость развалин Херсонеса в городе Севастополе, золотые ворота в Киеве, остатки бывших городских стен Китай города в Москве?
В пределах указанных рамок Оценщик может применять все три нормативных подхода к оценке:

Таблица 6. Используемые подходы к оценке
ПОДХОДЫ
Стоимость улучшений
Влияние НМА (на стоимость улучшений)
Применимость подхода
Затратный
100 %
-40%.......250%
Используется
Сравнительный
100 %
-40%.......250%
При наличии рынка купли-продажи
Доходный
100 %
-40%.......250%
При наличии рынка

Вне этих рамок решающее слово при определении стоимости имеет Культуролог и Инженер – реставратор.
Единственный подход к оценке, апробированный в мировой практике – сравнительный. Наиболее применимый метод – «метод черного ящика», когда по входным и выходным параметрам «черного ящика» подбираются равнополезные аналоги и их стоимости сравниваются и корректируются со стоимостью объекта оценки.

Алгоритм сравнительного подхода (ЧЕРНЫЙ ЯЩИК):

  • Изучение входных параметров (материальный носитель, НМА и т.п.);
  • Изучение выходных параметров (статус, полезность, авторство, местоположение и т.п.);
  • Подбор рыночных аналогов, сравнимых по входным и выходным параметрам (выходные параметры имеют главную роль);
  • Корректировки стоимости аналогов;
  • Определение стоимости здания – памятника культурного наследия.

Совместная работа культурологов, реставраторов, оценщиков

Таблица 7. Рамки работы Оценщиков
Влияние НМА (сервитуты и престижность)
Подходы к оценке
Оценщик
Инженер - реставратор
Культуролог
-99…-40%
Сравнителный (метод «черного ящика»)
(О)
С
Вспомогательная фигура
К
Основная фигура
-40%...250%
3 подхода
О
Основная фигура
С
К
Более 250%
Сравнителный (метод «черного ящика»)
О
Вспомогательная фигура
(С)
К
Основная фигура

К сожалению, узкие рамки определения рыночной стоимости зданий – памятников культурного наследия, не встречают должного понимания у Оценщиков, которые пытаются захватить и смежные области.

6. Алгоритмы проведения оценочных работ

На основании вышеприведенных исследований составлены алгоритмы проведения оценочных работ.

  1. Требуемые документы для проведения оценочных работ.
    • Документы по земельному участку;
    • Документы по зданию;
    • Документы по неотделимым улучшениям;
    • Документы по благоустройству участка;
    • Охранные документы (с указанными сервитутами);
    • Заключения специалистов по памятникам и т.д.
  2. Проведение предварительных исследовательских работ.
    • Определение цели оценки и вида стоимости;
    • Идентификация объекта оценки (группа, статус, тип помещений, сегмент рынка аналогов и т.п.);
    • Исследования рынка аналогов – заместителей и помещений более высокого класса;
    • Исследования возможной доходности объекта (с учетом аренды всего здания или его частей, с учетом привлекательности для посещения туристами и т.п.);
    • Исследования инвестиционной привлекательности отдельных групп зданий – памятников;
    • Консультации со специалистами.
  3. Выбор подходов и методов оценки

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД.

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта (износы достаточно специфичны для этих объектов).
Основные этапы применения затратного подхода:

  • Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого строительного объекта и его неотделимых улучшений;
  • Определение величины предпринимательской прибыли (или внешнего износа);
  • Расчет выявленных видов износа;
  • Определение рыночной стоимости земельного участка;
  • Определение стоимости благоустройства с учетом износов;
  • Определение стоимости сервитутов;
  • Определение престижности;
  • Определение влияния местоположения.
  • Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка и учетом нескольких специфичных факторов..

Общая формула расчета стоимости:

С Т О И М О С Т Ь ЗДАНИЯ - П А М Я Т Н И К А =
СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ +
СТОИМОСТЬ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ +
СТОИМОСТЬ БЛАГОУСТРОЙСТВА +
СТОИМОСТЬ РАЗНОВИДНОСТЕЙ ПРЕСТИЖНОСТИ -
ОТЛОЖЕННЫЙ РЕМОНТ –
ОТЛОЖЕННАЯ РЕСТАВРАЦИЯ –
СТОИМОСТЬ СЕРВИТУТОВ +
СТОИМОСТЬ ПРАВ НА З.У. +
СТОИМОСТЬ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРОЕКТА+ -
НЕУЧТЕННЫЕ ВИДЫ СТОИМОСТИ

С = ВС х ПП х (1 – ВнИ) + Прест - ФизИ – Ссерв + Сзу + НВС,
Где:
ВС – восстановительная стоимость улучшений земельного участка (стоимость здания, неотделимых улучшений, благоустройства и т.п.):
ПП – прибыль предпринимателя для аналогичного сегмента рынка;
ВнИ – относительный внешний износ;
Прест – стоимость разновидностей престижности;
ФизИ – физический износ;
Ссерв – стоимость сервитутов;
СЗУ – стоимость прав на земельный участок;
НВС – неучтенные виды стоимости (разработка и привязка индивидуального проекта, учет долгосрочных арендных договоров и т.п. )

ФизИ = PV (Сом + Сфб спец),

Где:
PV – знак приведения к текущей стоимости (капитализации);
Сом – стоимость отложенного ремонта общих мест;
Сфбспец – стоимость отложенных ремонтно – реставрационных работ.

Справочно: ФункИ – функциональный износ (рассчитывается только для учета стоимости сервитута);

Следует отметить, что для зданий – памятников культурного наследия физические износы следует понимать как стоимости отложенных ремонтно – реставрационных работ.

Восстановительная стоимость может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Определение прибыли предпринимателя (ПП), внешнего износа (ВнИ), стоимости сервитутов (Ссерв) и неучтенных видов стоимости (НВС) может осуществляться с привлечением:

- Методики оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости. НЦПО, 2004, 2007 гг. /13/
- Методики оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости. НЦПО, 2004 г. /14/.

Стоимость разновидностей престижности (Прест) определяется с привлечением специалистов по памятникам в диапазонах, приведенных в табл.4;

Стоимость ремонтных (Сом) и реставрационных (Сфб спец) работ может определяться на базе применения как общепринятых расценок (для Сом), так и с применением расценок на ремонтно – реставрационные работы (для Сфб спец) - ТЕР 2001, РСС- 2008 и т.п. Для уточнения стоимости реставрационных работ целесообразно привлекать специалистов по памятникам.
Стоимость прав на земельный участок определяется в соответствии с:
Методическими указаниями по определению рыночной стоимости земельных участков (Распоряжение Минимущества России № 568-р от 07.03.2002 г.);
Методическими указаниями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (Распоряжение Минимущества России № 1102-р от 10.04.2003 г.).
Немаловажен АННЭИ для земельного участка как свободного и совпадение оцениваемых улучшений с НЭИ, что может быть учтено при оценке как ценоповышающий фактор.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД.

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения; замещения; вклада. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Рассматривается определенный сегмент рынка недвижимости, его соответствие свободной конкуренции и изменение цен во времени.
Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

  • подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности
  • определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице
  • сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых
  • приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Общая формула расчета рыночной стоимости:

С Т О И М О С Т Ь ЗДАНИЯ - П А М Я Т Н И К А =
СТОИМОСТЬ АНАЛОГА +
Корректировка на юридически передаваемые права +
Корректировка на условия финансирования +
Корректировка на время продажи +
Корректировка на стоимость прав на ЗУ +
Корректировка на ПРЕСТИЖНОСТЬ (связанная с местоположением) +
Корректировка на ПРЕСТИЖНОСТЬ (связанная с социальной градацией общества) +
Корректиовка на престижность, связанная с ликвидностью объекта и ростом его стоимости) +
Корректировка на ремонтно – реставрационные работы +
Корректировка на благоустройство +
Корректировка на наличие доходоприносящих помещений +
Прочие корректировки

С = (Ц1 х К1 х У1 + Ц2 х К2 х У2 + … + Цi х Кi х Уi ) ,

Где:
Цi – цена продажи i -го сравниваемого объекта недвижимости;
Кi – общая величина корректировки цены продажи i -го сравниваемого объекта недвижимости;
Уi – удельный вес i -го сравниваемого объекта недвижимости в общей стоимости образца.
У1 = 1,00
Для расчета и внесения поправок используются различные методы, среди которых можно выделить следующие:
методы, основанные на парных продажах;
экспертные методы расчета и внесения поправок;
статистические методы.

В отдельных случаях (при затруднениях с применением затратного подхода), ориентировочное решение сравнительного подхода может осуществляться в рамках диапазонов стоимостей, приведенных в табл.4, при согласовании со специалистами по памятникам и экспертном обосновании вероятности попадания оцениваемых зданий – памятников в рамки указанных диапазонов.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД.

Доходный подход отражает типичную мотивацию покупателя доходной недвижимости : ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на дату оценки как текущую стоимость будущих денежных потоков.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

  • прямой капитализации доходов;
  • дисконтированных денежных потоков (ДДП);
  • валового рентного мультипликатора (ВРМ).

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Метод капитализации дохода используется, если:
потоки доходов стабильны в длительном периоде времени и представляют собой значительную положительную величину;
потоки доходов возрастают устойчивыми умеренными темпами.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
С = ЧОД / Ккап,
Где:
ЧОД – годовой (или среднегодовой) чистый операционный доход;
Ккап – коэффициент капитализации.
ЧОД = ПВД – Потери + Прочие доходы – ОР,
Где:
ПВД – потенциальный валовой доход;
Потери – определяются с учетом типичного уровня управления на данном сегменте рынка (учитывается коэффициент недоиспользования площадей, коэффициент потерь при сборе арендных платежей и т.п.);
Прочие доходы – определяются при нормальных условиях эксплуатации объекта в целях обслуживания арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.п.);
ОР – операционные расходы, это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы принято делить на:

  • условно – постоянные (налог на имущество, страховые взносы, зарплата обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на нее);
  • условно – переменные (коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, зарплата обслуживающего персонала плюс налоги на нее, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление);
  • расходы на замещение, или резервы (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений, резервы на замещение также учитываю эти расходы).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
Ккап = d + N
d - ставки дохода на капитал (рассчитывается как сумма безрисковой ставки + риск вложения в недвижимость + риск низкой ликвидности + риск инвестиционного менеджмента);
N - нормы возврата капитала .
Обычно применяются три способа возврата капитала (для недвижимости, имеющей тенденции снижения стоимости во времени или с достаточно стабильной во времени стоимостью):

  • прямолинейный (метод Ринга);
  • по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции , аннуитетный способ (метод Инвуда);
  • по фонду возмещения и безрисковой ставке доходности (метод Хоскольда).

В отношении зданий – памятников: N = 0.
Однако определение прогнозного роста или снижения стоимости здания – памятника должен производить оценщик. При наличии роста стоимости объектов требуется определять корректировки, снижающие дисконт при построении коэффициентов капитализации.
Ограничивающие условия применения: метода прямой капитализации:

  • нестабильность потока доходов;
  • если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Метод ДДП применяется когда:

  • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
  • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
  • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
  • оцениваемая недвижимость – многофункциональная;

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

Где:
ДПi - денежный поток i –го временного периода,
d - ставка дохода на капитал (дисконт);
t – период дисконтирования;
М – стоимость реверсии или остаточная стоимость;

Остаточная стоимость или стоимость реверсии должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года – п) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

ДПi = ЧОДi – Капиталовложенияi – Обслуживание кредитаi + Прирост кредитовi

Метод валового рентного мультипликатора является ориентировочным.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) показывает отношение стоимости помещений к годовой арендной ставке (ГАР):.

РС = ВРМ х ГАР

Для реализации метода используется большое количество статистически обработанных данных по определению ВРМ с использованием рыночной экстракции. Годовые арендные ставки для оцениваемых объектов недвижимости подбираются с использованием методологии сравнительного подхода.

Для различных групп подбираются различные алгоритмы оценки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Для производства оценочных работ, касающихся зданий – памятников, требуется объединить усилия:

  • государственных структур (подбор и подготовка документов по объекту оценки в соответствии с требованиями 73-ФЗ);
  • специалистов по памятникам (трактование документов по объекту оценки, согласование объемов и временных периодов проведения ремонтно – реставрационных работ, экспертное определение ценоповышающей составляющей - престижности);
  • оценщиков (проведение исследовательских и расчетных работ с выполнением на высоком профессиональном уровне).

Для производства оценочных работ требуется проведение мероприятий по подготовке профессиональных навыков оценщиков:

  • в области строительных нормативов;
  • в области архитектурного дизайна;
  • в области расчетных методов определения стоимости ремонтно – реставрационных работ;
  • в области профессионального определения специальных расчетных величин: прибыли предпринимателя, внешнего износа, влияния сервитутов, комплекса составляющих элементов престижности;
  • в области согласованной работы со специалистами по памятникам и т.д.

Основной предпосылкой проведения расчетов служит представление о стоимости здания – памятника, изменяющей свою величину в зависимости от многих факторов воздействия, учет которых может производиться с достаточной степенью надежности и достоверности.
Насущная задача перехода к приватизации зданий – памятников может решаться только на базе применения методических материалов, прошедших практическую апробацию, поэтому методики оценки могут совершенствоваться при практическом применении с углублением алгоритмов расчета таких параметров, как дисконты, стоимость земельного участка, диапазоны стоимости объектов и т.д.

Список использованных литературных источников.

  1. Кудимов И.С., Шакин В.А. Городские памятники. Сколько они стоят? В сб. Вопросы оценки, № 1, 2004 г.
  2. РОО . Проект «Оценка недвижимых памятников истории и культуры» СТО РОО 21-05-97
  3. ТЕР-2001 (ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ЕДИНИЧНЫЕ РАСЦЕНКИ
    НА РЕМОНТНО-РЕСТАВРАЦИОННЫЕ РАБОТЫ ПО ОБЪЕКТАМ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ).
  4. ФСН-2001 (ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СМЕТНЫЕ НОРМЫ НА РЕМОНТНО-РЕСТАВРАЦИОННЫЕ РАБОТЫ ПО ОБЪЕКТАМ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ)
  5. Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости. НЦПО, 2004,2007 гг.
  6. Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости. НЦПО, 2004 г.
  7. 73 – ФЗ от 24.05.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)»
  8. № 28-ПП (Москвы) от 27.01.2004 г. « О реализации положений Федерального Закона «Об объектах культурного наследия.....
  9. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. СРД-1. М., ООО «НЦПО», Вею-принт, 50 с.
  10. Справочник расчетных данных для оценки. СРД-2. М., ООО «НЦПО», Вею-принт, 48 с.
  11. Методика оценки зданий – памятников культурного наследия. М. НЦПО. 2004, 2008 гг.(www.cpcpa.ru)
 
Rambler's Top100 Яндекс цитирования