НЦПО Научно-Практический Центр Профессиональной Оценки контакты
 

 
 

 
 

Подходы к концепции стоимости земельных участков

к.т.н. Яскевич Е.Е.

Содержание статьи

 Введение

  1. Причины затруднений при использовании методик МИО в практике оценки
  2. Базовая стоимость и износы земельных участков
  3. Земельные сервитуты
  4. Внешний износ земельного участка и внешний износ улучшений. Прибыль предпринимателя.
  5. АННЭИ ЗУ. Изменение прибыли предпринимателя и появление внешнего износа для г. Москвы.
  6. Что следует из Кадастра г. Москвы и анализа рынка земельных участков.
  7. Земельные участки «под коммерческое использование» в сельской местности и промзоне города
  8. Влияние улучшений на стоимости земельных участков

Выводы

ВВЕДЕНИЕ.

При практической работе по определению стоимости земельных участков и стоимости прав аренды на участки  применение нескольких расчетных методов, рекомендованных МИО в Методических рекомендациях 2002 и 2003 гг.,  показало их  чрезвычайную трудоемкость и противоречивость получаемых расчетных результатов.
Разработка практических методик оценки земельных участков (ЗУ) наталкивается на  неразвитость рынка продаж свободных (незастроенных) участков и небольшом объеме ЗУ, вовлеченных  в оборот вместе с улучшениями, при этом Оценщику приходится определять стоимость ЗУ для различных густонаселенных и малоосвоенных мест РФ с различными условиями оборота ЗУ.
Настоящая работа касается вопросов оценки земельных участков и связи стоимости участков с имеющимися улучшениями.

1. ПРИЧИНЫ ЗАТРУДНЕНИЙ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ МЕТОДИК МИО В ПРАКТИКЕ ОЦЕНКИ

Основным законодательным актом, регулирующим земельные отношение в РФ, является Земельный кодекс РФ (Федеральный Закон №136-ФЗ от 25 октября 2001 г.; Федеральный Закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» №137-ФЗ от 25 октября 2001 г.).
Оценка земельных участков производится в соответствии с:

  • «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» Минимущества России, № 568-р от 07.03.2002 г.
  • «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости прав аренды земельных участков» Минимущества России, № 1102-р от 10.04.2003 г.

В табл. 1 приведены используемые методы и общие причины затруднений в практике их использования:

Таблица 1
№ п/п
Наименование
Описание
Основные причины затруднений в практике использования
1

Метод сравнения продаж

Применяется для оценки застроенных и незанятых ЗУ.
Определение стоимости:
Стоимость определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков
Определение стоимости прав аренды:
Аналогично вышеупомянутому

Внесение корректировок

2

Метод выделения

Применяется для оценки застроенных ЗУ.
Определение стоимости:
Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений
Определение стоимости прав аренды:
С учетом вышеупомянутой последовательности.

Определение прибыли инвестора, внешнего износа, физического и функционального износа

3

Метод распределения

Применяется для оценки застроенных ЗУ.
Определение стоимости:
Стоимость ЗУ находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости.
Определение стоимости прав аренды:
С учетом вышеупомянутой последовательности

Определение доли ЗУ в общей стоимости комплексного объекта недвижимости

4

Метод капитализации земельной ренты (дохода)

Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.
Определение стоимости:
Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки  период на определенный оценщиком коэффициент капитализации.
Определение стоимости прав аренды:
С учетом вышеупомянутой последовательности.  Применяется метод капитализации дохода как разницы между земельной рентой и величиной арендной платы

Расчет земельной ренты и определение коэффициента капитализации

5

Метод остатка

Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.
Определение стоимости:
Расчет производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости (определенной с учетом ЧОД и коэффициентов капитализации) стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Определение стоимости прав аренды:
С учетом вышеупомянутой последовательности. При оценке стоимости  права аренды учитываются разницы в аренде и земельной ренты и вероятность сохранения этой разницы

Расчет ЧОД, приходящегося на улучшения,  расчет коэффициента капитализации, стоимости воспроизводства или замещения (Определение прибыли инвестора, внешнего износа, физического и функционального износа)

6

Метод предполагаемого использования

Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.
Определение стоимости:
Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования  всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ.
Определение стоимости прав аренды:
С учетом вышеупомянутой последовательности.  При оценке стоимости  права аренды учитывается вероятность сохранения дохода от данного права

Многовариантность метода

Методики МИО  ориентированы на развитой рынок, при этом в  российских условиях остаются достаточно трудоемкими работы по определению:
- основных корректировок при сравнительном подходе;
- дифференциальных коэффициентов капитализации для улучшений и для земельных участков;
- прибыли предпринимателя,  внешних износов, сервитутов;
- вклада ЗУ и улучшений в общую стоимость комплексного объекта недвижимости и т.д.

Рассмотрим основные сложности, возникающие при  применении на практике каждого метода:
1). Метод сравнения продаж.

 В идеале для застроенного участка хотелось бы подобрать аналоги с идентичными улучшениями, но с разными площадями ЗУ, тогда разница в стоимости приходилась бы на ЗУ (с благоустройством). Для свободных участков идеалом являлась бы полная аналогия, расположенная рядом. На практике такие выборки аналогов встречаются достаточно редко.  Требуется надежное проведение корректировок.
Методики МИО рекомендуют следующие способы определения корректировок:

  • парное сопоставление  цен;
  • парное сопоставление доходов;
  • корреляционно – регрессионный анализ связей;
  • определение затрат, связанных с изменением характеристик;
  • экспертное обоснование

Во многих отчетах по оценке прав на земельные участки используются из 5 рекомендованных способов корректировки только два:

  • экспертное обоснование на базе «лучше – хуже»;
  • корреляционно – регрессионная многофакторная связь, на базе которой вводится сразу комплексная поправка (особенно грешат этим оценщики из Санкт - Петербурга).

Рассмотрим кратко некоторые наиболее часто встречающиеся приемы проведения корректировок
А. Корректировка на местоположение делается при отсутствии парных сопоставлений:

  • на основе справочных данных;
  • на основе корреляционно – регрессионной связи (Следует отметить, что проверка на «тесноту» связи обычно опускается, зачастую не приводится и коэффициент корреляции. Пишется, что провели анализ громадного количества объектов, только их не указывают );
  • на основе анализа относительных величин соотношений кадастровых стоимостей ЗУ (при условии доступности информации по привязке кадастровых стоимостей к рассматриваемым участкам «образца» и «аналогов»);
  • на основе разницы в прибыли предпринимателя или внешнего износа и т.д.

Корректировка на окружение (это связано с местоположением) встречается достаточно редко (ее боятся, также как и разницы по расположению участка при условии: «выход на красную линию – в глубине застройки»). При отсутствии парных сопоставлений используют следующие приемы:

  • На основе корреляционно – регрессионной связи (Опять пишется, что провели анализ громадного количества объектов, только их не указывают);
  • В Москве разница «выход на красную линию – в глубине застройки» для коммерческой недвижимости изящно обходится корректировкой из ППМ № 522, где по удаленности свыше 150 м. от красной линии рекомендовано применять корректировку в 10 %; 
  • На основе потери в доходности (данные опять берутся  «с потолка») и т.п.

Корректировку на окружение и на транспортную доступность легче устанавливать по прибыли предпринимателя или внешнему износу (иногда по сервитуту), однако  отсутствие у оценщиков методик расчета этих параметров заставляет приходить к экспертным корректировкам по соотношению «лучше – хуже».
Корректировку на транспортную доступность зачастую проводят прямым счетом путем капитализации потерь на транспортные перерасходы.

Б. Корректировка на целевое назначение и разрешенное использование  легче устанавливается по парным продажам;  по прибыли предпринимателя или внешнему износу (иногда по сервитуту), однако  отсутствие у оценщиков методик расчета этих параметров заставляет приходить к экспертным корректировкам по соотношению «лучше – хуже».

В. Сложны корректировки на рельеф участка (для строительства следует проводить частичную планировку участка, а для посева – выбирать посевную культуру); конфигурацию участка (для обнесения забором загородного участка минимальный периметр – по квадрату, а максимальный – по сложной конфигурации; при строительстве жилых зданий нужны инженерные сети, протяженность которых зависит от конфигурации ЗУ; при строительстве складов требуются подъездные пути, протяженность и площадь которых зависит от конфигурации ЗУ).
Г.Корректировка на инфраструктуру зачастую также делается прямым счетом.

Корректировки сложны и трудоемки, зачастую приводят к противоречивым результатам, снижают точность метода.

2). Метод выделения.

Основная сложность – в его применимости, поскольку должно быть соблюдено основное условие: «соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию».
Именно при соблюдении этого условия должна быть максимальная прибыль предпринимателя (или минимальный внешний износ). Итак, для этого метода требуется четкое проведение АННЭИ участка как незастроенного.
Кроме того, требуется проведение корректировок по каждому аналогу (сложности с корректировками указаны выше), однако каждый аналог также должен подходить под вышеупомянутое условие (соответствие улучшений НЭИ). Получается, что для каждого аналога требуется проводить АННЭИ.
Далее следует расчет стоимости замещения или воспроизводства улучшений оцениваемого ЗУ (Оценщики более – менее с этой задачей справляются при наличии методик определения прибыли предпринимателя и внешнего износа). Если не учли внешний износ, стоимость ЗУ пошла вниз, не учли прибыль предприниматели (прибыль инвестора, как ее называют в Методике), стоимость ЗУ пошла вверх. Такая удобная для Оценщика тактика может приводить к большим неточностям в оценке ЗУ.

3). Метод распределения.

Метод требует наличия информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. В данном случае «заграница нам не поможет». В США эта доля велика (доходит да 60 %), в Европе низка (доходит до 5 %), а в России – очень высок диапазон разброса, поэтому выбирать долю «априорно» нельзя. Вот здесь – то и начинается «наукообразие» в отчетах при определении этой «доли».
Применимость метода резко падает, поскольку должно быть соблюдено обязательное условие: «соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию».
Кроме того, требуется проведение корректировок по каждому аналогу (сложности с корректировками указаны выше), однако каждый аналог также должен подходить под вышеупомянутое условие (соответствие улучшений НЭИ). Получается, что для каждого аналога требуется проводить АННЭИ.

4). Метод капитализации земельной ренты.

Основное условие – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
В рамках этого метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
«Западное» понимание слова «рента»:
Рента – это часть доходов, образованных не собственным трудом предпринимателя, а благодаря природным свойствам самой земли как природного объекта.

Стоимость продукта – Затраты = Рента + Прибыль

Выделить ренту в России пока крайне сложно, поскольку только налог на ЗУ не облагается налогом.  Налогом облагается  прибыль
Рента = Стоимость продукта –Затраты – Прибыль
Доходом в России признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.
 Прибыль является денежным выражением стоимости прибавочного продукта, созданного производительным трудом работников.
Итак, методика МИО предлагает нам капитализировать «доход». Будем понимать под этим «чистый операционный доход» (ЧОДзу).

ЧОДзу = Скорректированная рыночная арендная ставка - налог на ЗУ – прочие расходы.

Нужна предварительная корректировка рыночных арендных ставок аналогов (опять корректировка и ее сложности).
Методика устанавливает основные способы определения коэффициента капитализации (Ккап):

  • деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи (метод рыночной экстракции);
  • увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок (кумулятивная модель построения).

        Итак, наиболее приемлем при развитом рынке купли – продажи и сдачи в аренду первый способ (экстракция рынка):

Ккапит = ЧОДзу / Стоимость  ЗУ.

Однако такового рынка у нас пока нет (свободные участки сдаются в аренду и продаются на рынке намного меньше, чем застроенные). Есть сложности с различными сегментами рынка:

  • для загородных владений характерно большое количество продаж свободных ЗУ и практическое отсутствие сдачи их в аренду;
  • для городского капитального жилья  рынок предложений по купле – продаже и сдачи в аренду в крупных городах достаточно развит, но закрыт от посторонних глаз. В мелких городах при наличии внешних износов рынок оставляет желать лучшего;
  • для торговой недвижимости рынок предложений по купле – продаже и сдачи в аренду в крупных городах достаточно развит и открыт. В мелких городах при наличии внешних износов рынок оставляет желать лучшего;
  • для производственной недвижимости рынок чуть теплится в крупных городах и практически отсутствует в мелких.

  Второй способ основан на увеличении безрисковой ставки (кумулятивная модель построения ставки дисконта). Однако, следует отметить, что коэффициент капитализации ЗУ в больших городах зачастую ниже безрисковой ставки (вложения в ЗУ пока считается одним из наиболее эффективных способов сохранения денег).Именно таковые вложения следует считать безрисковыми.

5). Метод остатка

Метод предусматривает расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка. Без методик оценки прибыли предпринимателя и внешнего износа опять не обойтись, да еще требуется соблюдать условие НЭИ. Интерес представляет определение НЭИ в условиях внешнего износа, поскольку минимизация внешнего износа не является рычагом для нового строительства улучшений и мы приходим к понятию НЭИ, сопоставимому с пустым ЗУ, на котором ничего не надо строить. В условиях внешнего износа рыночная стоимость ЗУ минимизируется.
Кроме того, при применении метода остатка требуется иметь представление о коэффициенте капитализации доходов, приходящихся на улучшения и подобрать по аналогам с помощью проведения корректировок рыночные арендные ставки для комплексного объекта недвижимости.

6). Метод предполагаемого использования.

Метод многовариантен, зачастую связан с расчетом инвестиционных проектов и решается с помощью оптимистического и пессимистического прогнозирования.
Его применимость ограничена  рамками определенных сегментов рынка:

  • загородные владения;
  • торговая недвижимость;
  • сельскохозяйственные угодья и т.п.

      Метод требует решения вопросов, связанных с прибылью предпринимателя, внешними износами, влиянием сервитутов и т.п.

Отчет по оценке ЗУ всегда содержит АННЭИ. После АННЭИ всегда приходится решать для застроенных участков: соответствуют или не соответствуют улучшения этому ЗУ. Лишь при условии соответствия мы сможем применять:

  • метод выделения;
  • метод распределения;
  • метод остатка.

Тем не менее, Оценщики обязаны придерживаться этих рекомендациям и формировать расчетную часть отчетов со всевозможными ухищрениями и «наукообразием».

2. БАЗОВАЯ СТОИМОСТЬ И ИЗНОСЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

По правовому  режиму и целевому назначению различают 7 категорий земель:

  • земли поселений;
  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

Стоимость прав на земельный участок (Сзу)  определяется в соответствии с его наиболее эффективным использованием с помощью Методик МИО  по определению рыночной стоимости прав собственности и рыночной стоимости прав аренды. Общепринято считать, что земельный участок – не изнашиваемый в физическом плане актив, поэтому физические износы не учитываются.

Сзу = Сзуо*(1-ФункИзу)*(1-ВнИзу)                                                          (1)
Где:
ФункИзу – функциональный износ земельного участка;
Вн.Изу – внешний износ земельного участка
Сзуо– стоимость прав на земельный участок без износов;

Определимся с параметром Сзуо.

В городах и населенных пунктах земельные участки различаются по стоимости в зависимости от следующих факторов влияния:

  • Доступности населения к местам приложения труда, центру города, объектам культуры и бытового обслуживания;
  • Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;
  • Уровня развития сферы культурно – бытового обслуживания;
  • Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;
  • Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
  • Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы;
  • Рекреационной ценности территории.

Разделение внешних износов ЗУ (ВнИзу), их функциональных износов (ФункИзу) с учетом влияния сервитутов достаточно сложно для городских условий.
Например,  рассмотрим 2 соседних участка в центре города, где имеются максимальные стоимости ЗУ.
При одинаковом (для двух сравниваемых ЗУ) влиянии вышеперечисленных факторов стоимость земельных участков зависит только от разрешенного вида использования (т.е. здесь на стоимость ЗУ действует внешний фактор, в данном случае - сервитут). В этой ситуации  внешние износы легко можно спутать со влиянием сервитутов. В центре города максимальная прибыль предпринимателя может быть получена от торговой направленности при строительстве улучшений (то есть при такой ориентации ЗУ будет иметь место его максимальная стоимость), а разрешенная функциональная ориентация земельного участка - под строительство подземных гаражей повлияет на снижение его стоимости. В основе такого снижения стоимости будут лежать факторы выхода строительных площадей и разница в прибыли предпринимателя (либо внешнего износа для улучшений). Участок не будет иметь максимальной стоимости из-за влияния внешнего фактора - сервитута. В данной ситуации отсутствие внешнего износа земельного участка совмещается с наличием влияния сервитута, что приводит к снижению стоимости земельного участка. Подробнее  вопрос о влиянии сервитутов на стоимость объектов недвижимости будет освещен ниже по тексту.
Таким образом, проведя анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) земельного участка (ЗУ) без учета разрешенного вида использования, мы получим максимальную стоимость ЗУ в центре города (Сзу.максимальная), которая и может быть принята за базовую. Учтя, при проведении АННЭИ, разрешенный вид использования мы получим стоимость, меньшую, чем базовая (максимальная). Разница в стоимостях позволит нам определить степень влияния сервитута.
Теперь рассмотрим два ЗУ, один из которых расположен в центре города и ориентирован под торговую направленность (соответственно, он имеет максимальную стоимость) и участок на окраине города, ориентированный также под торговую направленность. Факторы влияния, которые упомянуты выше, повлияют на величину прибыли предпринимателя для улучшений (ПП) которая всего вероятнее будет снижаться от центра города к его окраине и может превратиться во внешний износ улучшений (ВнИ). В связи с этим будет падать стоимость ЗУ из-за внешнего износа:

Сзу = Сзу.максимальная*(1-ВнИзу).                                               (2)

При появлении сервитута для участка на окраине города (например, под производственные цели как ЗУ промзон) величины ПП и ВнИ повлияют на дальнейшее снижение стоимости участка и приведут к появлению понижающего коэффициента, учитывающего влияние сервитута:
Сзу = Сзу.максимальная*(1-ВнИзу)*Квлияния,                          (3)

Квлияния < 1,00

Разрешенный вид использования ЗУ в городе дает нам представление о степени влияния сервитута.
Функциональный износ городского ЗУ в значительной степени связан с влиянием таких факторов, как:

  • Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;
  • Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
  • Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы и т.п

Например, участки ЗУ на окраине будут иметь устранимый функциональный износ при отсутствии развитой транспортной и инженерной инфраструктуры (надо вести дорогу к ним, прокладывать инженерные сети и т.п.), а участок земли в центре города над обрывом (оползневый спуск к реке) потребует производства укрепительных работ. В общем выражении для стоимости ЗУ появится составляющая ФункИзу:
Сзу = Сзу.максимальная*(1-ВнИзу) *(1 – ФункИ)*Квлияния   (4)

 Участки под коммерческую направленность в городе стоят больше, чем участки под жилье, торговая направленность участков может повышать их стоимость по сравнению с производственной направленностью.

При учете влияния вышеперечисленных факторов мы можем выйти на максимальную стоимость ЗУ в городе, что и будет равноценно определению Сзуо.
Итак, для городских условий базовой стоимостью ЗУ является максимальная стоимость ЗУ :

Сзуо = Сзу.максимальная

Следует отметить, что для каждой категории земель (всего 7 категорий) имеет место своя базовая стоимость.
Со статистических позиции базовая стоимость должна иметь доверительную вероятность не ниже 95 % (откуда минимальная представительная выборка должна быть не менее 7 аналогов для каждой категории земель), а также должно быть получено представление о статистическом распределении базовой стоимости (по критериям согласия Колмогорова и Пирсона – не менее 25...30 аналогов). 
Постоянный рост стоимости ЗУ в городах приводит к «плавающей» величине базовой стоимости. Вероятно, базовой стоимости ЗУ должна соответствовать максимальная прибыль предпринимателя при совпадении АННЭИ для ЗУ и улучшений.
Стоимость земельного участка может определяться, исходя из АННЭИ, а имеющиеся улучшения этого участка – могут не соответствовать АННЭИ, тогда при оценке ЗУ с улучшениями в сравнительном подходе мы подбираем аналоги для нового строительства в этом же сегменте рынка (учитывающего имеющиеся улучшения на оцениваемом ЗУ) и получаем стоимость с учетом  фактических условий.
Предприниматель тратит деньга для получение прав на земельный участок (право собственности, право пользования, право аренды). Предприниматель развивает инвестиционный проект на этом земельном участке и затем все вместе продает или сдает в аренду, или использует в своих целях (объекты строительства и земельный участок).
В условиях нового строительства отрицательная разница (или убытки) между приведенными к дате оценки затратами ( затраты на новое строительство улучшений, приобретение прав на ЗУ и т.п.) и ценой продажи ЗУ с улучшениями является внешним износом улучшений. Положительная разница (прибыль) позволяет говорить о наличии прибыли предпринимателя.
На дату оценки права собственности на голый участок земли могут стоить определенную сумму денег (Сзу). Улучшения ЗУ могут создаваться с прибылью предпринимателя или с внешним износом. Нет улучшений – нет реальной ПП или ВнИ. Есть улучшения – может появиться реальная  ПП или ВнИ. Следует отметить, что в стоимости ЗУ уже учтен ВнИзу(рассматриваемые нами земельные участки не могут иметь прибыли предпринимателя, поскольку базисной стоимостью является максимальная стоимость).
Окружающие участки земли с улучшениями на них могут увеличивать или уменьшать стоимость оцениваемого ЗУ.  Однако при этом  уже имеется  сложившееся местоположение участка, поэтому мы анализируем идентичные (по составу улучшений) сегменты рынка при проведении АННЭИ.  
Можем ли мы оценить внешний износ, исходя из разницы в стоимости двух участков с улучшениями (как это трактуется во многих учебниках)? Возможное наличие  внешнего износа  как в земельном участке, так и в улучшениях не позволяет четко выделить внешние износы для этих объектов отдельно. 
Вероятно, разница во внешних износах земельных участков (? ВнИзу) может быть определена только на основе сопоставления стоимостей участков при условиях отсутствия влияния функциональных износов и сервитутов:
дельта ВнИзу = Сср.окр – Сср.ан, (5)
Где:
Сср.окр - средняя рыночная стоимость окружающих участков (якобы без износов);
Сср.ан – средняя рыночная стоимость аналогичных участков (якобы с износами)

Стоимости могут быть представлены как капитализированные арендные ставки:
дельта ВнИзу = (Ар.ср.окр / Ккап.окр) – (Ар.ср.ан / Ккап.ан), (6)
Где:
Ар.ср.окр и Ар.ср.ан. – средние рыночные годовые арендные ставки для окружающих участков и аналогичных участков;
Ккап.окр и Ккап.ан – коэффициенты капитализации для окружающих участков и аналогичных участков (наиболее вероятно, что они сильно различаются).
Использование формул (5) и (6) для определения внешних износов земельных участков связана с трудностями:

  • в определении «окружающих» (якобы, без внешних износов) и «аналогичных» (якобы, с внешними износами участков);
  • в определении арендных ставок;
  • в определении коэффициентов капитализации.

Зачастую трудно разделить влияние внешних и функциональных износов на стоимостные параметры ЗУ.

В городе Туапсе, расположенном на берегу Черного моря арендная ставка для ЗУ коммерческого использования в среднем составляет около 20 руб./кв.м. в год, а  в ущельях со сложной транспортной доступностью падает до 3…6 руб./кв.м. в год. Участки расположены на одинаковом удалении 300…500 м. от берега моря, а стоимость у них разная. Это не внешний износ, а функциональный исправимый износ (будут дороги и инженерные сети, - поднимется и стоимость участков).  

Рассмотрим стоимости земельных участков в сельской местности вне населенных пунктов, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства.
Факторами, влияющими на стоимость ЗУ могут быть:

  • Природно – климатические условия;
  • Тип землепользования;
  • Структура посевных площадей;
  • Структура сельскохозяйственных угодий;
  • Плодородие, свойства и другие качества почв и рельефа;
  • Урожайность;
  • Местоположение относительно рынков сбыта с/х продукции;
  • Улучшения (дренаж, система полива);
  • Плотность и занятость населения;
  • Цены на ГСМ и с/х технику;
  • Инфраструктура хозяйства (дороги, мелиорация и т.п.);
  • Конъюнктура цен на с/х продукцию на внутреннем и международном рынках;
  • Налоговый режим и системы поддержки товаропроизводителей
  • Иные факторы, определяемые местной спецификой, особенностями и условиями ведения сельского хозяйства.

Рассуждения, аналогичные вышеприведенным, показывают, что за базовую стоимость здесь также следует принимать максимальную стоимость (Сзуо = max).
Например, на  черноземах максимальная стоимость ЗУ может быть получена при функциональной ориентации на определенные с/х культуры, однако отсутствие влаги может снизить стоимость ЗУ за счет применения систем искусственного орошения (появляется влияние устранимого функционального износа), а сложный рельеф местности может также снизить стоимость ЗУ за счет  вынужденного применения спецтехники, работающей на высоких углах наклона площадей ЗУ (появляется неустранимый функциональный износ).

3. ЗЕМЕЛЬНЫЕ СЕРВИТУТЫ

Сервитут - это право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

На арендаторов сервитут не распространяется. Сервитут не может передаваться никому, кроме собственника земельного участка и только вместе с этим участком. Более того, согласно п.2 ст.275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли - продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. В любом случае сервитут не может передаваться лицам, не использующим объект недвижимости, к которому прилагается сервитут.
В соответствии с действующим законодательством права собственности на земельный участок ограничены по глубине (либо окончанием почвенного слоя, либо разрешением на углубление  до 5 м., либо праве пользования первым водоносным слоем для забора воды) и по высоте (в соответствии с правами ограниченного пользования воздушным пространством и сервитутами на высоту застройки).
Общая площадь земельного ресурса РФ составляет порядка 1,7 млрд.га. Большинство земельных участков являются обремененными. Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на земельном рынке. Возникновение и развитие земельных сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный ЗУ не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования (вода, прямой выход к дороге и т.п.).  В ЗК главе 4, ст. 23  дается полная характеристика праваограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом). Сервитут может быть «Частным» (сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством) и «Публичным» (сервитут устанавливается законом или иным правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков). Кроме того, установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты могут устанавливаться в следующих случаях:

  • прохода или проезда через земельный участок;
  • использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и иных линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
  • размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и проч.

Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать соразмерную плату за него.
Существенным различием у частного и публичного сервитута является оформление их прав на тот или иной вид сервитута. Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором. Права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иными нормативными правовыми актами, которыми установлен публичный сервитут.
Одним из нововведений в ЗК № 136-ФЗ от 25.10.2001 г., является то, что сервитут может быть срочным или постоянным. На сервитут накладываются временные рамки, что в свою очередь является большим шагом в земельных отношениях.

Именно земельный участок, его месторасположение, почвенные условия, соседствующее окружение и сервитуты определяют наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа, а также функциональный износ.

Стоимость ЗУ ниже базовой определяется такими факторами влияния, как:

  • внешний износ;
  • функциональный износ;
  • влияние сервитутов;
  • влияние арендных договоров...

Фактически все иные показатели ЗУ влияют на изменение  именно этих факторов:

  • изменение почвенных условий сказывается в появлении функционального износа ЗУ в сельской местности;
  • снижение прибыли предпринимателя сказывается на уменьшении стоимости ЗУ в большом городе;
  • изменение функциональной ориентации (сервитут) от торговой к производственной сказывается на снижении стоимости ЗУ в большом городе;
  • изменение транспортной доступности и обеспеченности инженерными сетями меняет внешний износ ЗУ на прибыль предпринимателя и начинают строиться загородные владения в сельской местности недалеко от крупного города.

4. ВНЕШНИЙ ИЗНОС ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ВНЕШНИЙ ИЗНОС УЛУЧШЕНИЙ. ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ.

Внешний износ земельного участка в населенном пункте приводит к снижению его стоимости ниже базовой (максимальной по городу или окружающим участкам). Наличие внешнего износа земельного участка может сказываться на стоимости улучшений (в этом случае ПП = 0), а может и не влиять на них (ПП > 0). Поэтому относительно низкая стоимость земельного участка может быть признаком внешнего износа, но не определяющим, а только ориентировочным.
Например, земельные участки в промзонах городов обладают внешними износами, однако строительство предприятий на этих участках может приносить прибыль предпринимателя.
АННЭИ должен определить максимальную эффективность использования земельного участка и типы улучшений, соответствующие максимальной эффективности (либо минимальному внешнему износу).
Совпадение типа улучшения с результатами выводов по АННЭИ для незастроенного ЗУ может показать признаки наличия ПП, но таковых может и не быть (тогда АННЭИ покажет тип улучшений с  минимальными величинами внешнего износа).
Земельный участок в глухой степи при проведении АННЭИ может быть ориентирован на перепрофилирование под сельскохозяйственные культуры или пастбища, которые в свою очередь создадут либо максимально возможную ПП, либо минимально возможный ВнИ.
Внешний износ ЗУ не связан с внешним износом улучшений тесной корреляционной связью.
Сервитут не является внешним износом, поскольку он может уживаться с наличием прибыли предпринимателя.

5. АННЭИ ЗУ. ИЗМЕНЕНИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ И ПОЯВЛЕНИЕ ВНЕШНЕГО ИЗНОСА ДЛЯ г. МОСКВЫ

Для производства работ по оценке использовались:
- Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания   и  состава строительных расходов для объектов недвижимости» (НЦПО – 2004 г.);

  1. Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости» (НЦПО – 2004 г.).

Анализировалось изменение прибыли предпринимателя и появление внешнего износа для производственно – административных зданий, расположенных на территории единого производства (промзона) на территории города Москвы.
Интерес представляла динамика изменения прибыли предпринимателя в зависимости от:
- выхода площадей;
- времени строительства объектов;
- увеличения средней высоты помещений
Проекты зданий – типовые.
Основные расчетные данные приведены в табл.2

Таблица 2
№ п/п
Характеристики
Конструк-тивная
система
Время стр-ва, мес.
Строи-тельный объем, куб.м.
Общая площадь,
Кв.м.
Площадь застройки,
Кв.м.
Выход строительных площадей,
Кв.м./кв.м.застр.
Средняя высота, М.
ПП
Внешний износ
Анализ участка как застроенного
1
1-этажный комплексный производственно - складской корпус
КС- 6
4
1 131,8
289,7
337
0,86
3,91
56,0
-
2
2-х этажное с подвалом производственно – административное здание
КС-2
13
5 302
1 232,5
715
1,72
4,30
18,4
-
3
2-х этажное здание экспериментальных мастерских
КС-2
13
6 304
1 124,3
812
1,38
5,60
-
9,1
4
3-х этажный с подвалом производственно – административный корпус
КС-1
25
12 094
2 748,7
1850,5
1,48
4,40
34,4
-
5
4-х этажный с подвалом и техническим этажом производственно – складской корпус
КС-1, 4
33
25 625
5 098,1
1 696,6
3,00
5,03
-
27,8
6
4-х этажный  с техническим этажом производственно – административный корпус
КС-1
33
39 422
5 474,5
1 665,5
3,28
7,20
-
32,6
Анализ участка как незастроенного
1
Офисное здание 5 - этажное
КС-4
18
32 000
8 186
1 860
4,37
3,44
58,9
-
2
Офисное здание 9 - этажное
КС-4
24
59 000
15 545
1 963
7,92
3,34
54,2
-
3
Офисное здание 12 - этажное
КС-4
28
80 000
20 645
1 955
10,56
3,41
51,1
-

АННЭИ участка как застроенного

Как следует из табл.2, анализ участка как застроенного показывает, что наибольшая относительная прибыль предпринимателя появляется для низкоэтажного строительства с наименьшей продолжительностью строительства, быстровозводимыми конструкциями и наименьшей высотой этажа.   По мере роста высоты этажа прибыль предпринимателя снижается и превращается во внешние износы. Для производственного здания с высокой этажностью (7,20 м.) внешний износ достигает 32,6 %. Максимализация абсолютной прибыли предпринимателя происходит для трехэтажного с  подвалом производственно – административного корпуса.
Отсюда напрашивается вывод о том, что если бы в Москве был переизбыток свободных площадей земельных участков, самый прибыльный бизнес заключался бы в строительстве одноэтажных быстровозводимых зданий.

АННЭИ участка как незастроенного

Как следует из табл.2 анализ участка как незастроенного показывает, что наибольшая относительная прибыль предпринимателя появляется для низкоэтажного строительства с наименьшей продолжительностью строительства (5-этажное офисное здание). По мере роста продолжительности строительства прибыль предпринимателя снижается. Максимализация абсолютной прибыли предпринимателя происходит для 12- этажного офисного здания.
Отсюда напрашивается вывод о самом прибыльном бизнесе при строительстве малоэтажных зданий. Чем меньше этажность, тем больше относительная прибыль предпринимателя.
Кроме того, получается, что рост этажности зданий снижает относительную прибыль предпринимателя, что должно приводить к оптимальности связи «ПП-этажность» в определенном сегменте рынка.

Следует отметить, что в Москве (как и в большинстве крупных городов РФ) ситуация с производственными комплексами связана с большим наличием капитальных строений (что увеличивает относительные стоимости площадей) и с превалирующим отсутствием разрешительной документации на строительство новых современных производственных комплексов из быстровозводимых конструкций..

Приведенный пример показывает, что наличие окружающих улучшений формируют возможности получения ПП на рассматриваемом ЗУ. Однако, функциональная ориентация ЗУ под строительство производственных комплексов снижает ПП, а при  определенных условиях (резкое увеличение высоты этажа и удорожание строительства при этом) приводит к появлению внешнего износа для улучшений. Мы прослеживаем влияние самих улучшений на снижение ПП и появление ВнИ.
Отметим еще один интересный аспект: Общепринято в затратном подходе просчитывать стоимость отечественных зданий старой постройки по строительному объему, а в сравнительном и доходном подходах анализировать продажи и арендные ставки по площадям (используя корректировки на различия). Как было подчеркнуто выше – корректировки сложновыполнимы.

6. ЧТО СЛЕДУЕТ ИЗ КАДАСТРА г. МОСКВЫ И АНАЛИЗА РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

Рассмотрим данные, представленные в Кадастре Москвы и ограничимся только первыми кадастровыми номерами для каждого административного округа:

Приложение 1
к постановлению Правительства Москвы
от 3 июня 2003 г. N 417-ПП

УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ ПО КАДАСТРОВЫМ КВАРТАЛАМ ГОРОДА И ВИДАМ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ

(руб. за кв. м)


Номер
кадастрового
квартала
Виды функционального использования земель
Земли
под жилыми
домами
многоэтаж-
ной и
повышенной
этажности
застройки
Земли под
домами
индивиду-
альной
жилой
застройки
Земли
гаражей
и
авто-
стоянок
Земли под
объектами
торговли,
обществен-
ного
питания,
бытового
обслужива-
ния, АЗС и
газонапол-
нительными
станциями,
предприя-
тиями
автосервиса
Земли
учреждений и
организаций
народного
образования,
земли под
объектами
здравоохра-
нения и
социального
обеспечения,
физической
культуры и
спорта,
культуры
и искусства,
религиозными
объектами
Земли под
администра-
тивно-управ-
ленческими и
общественными
объектами
и земли
предприятий,
организаций,
учреждений
финансирова-
ния,
кредитования,
страхования
и пенсионного
обеспечения
Земли под
промышленными
объектами,
объектами
коммунального
хозяйства,
объектами
материально-
технического,
продоволь-
ственного
снабжения,
сбыта
и заготовок,
под объектами
транспорта
и связи
Земли
под
воен-
ными
объек-
тами
Земли
дачных и
садовод-
ческих
объеди-
нений
граждан
Земли под
объектами
оздорови-
тельного
и рекреа-
ционного
назначения
Земли
сельско-
хозяйст-
венного
исполь-
зования
Земли под
лесами в
поселениях,
под
древесно- 
кустарнико-
вой
раститель-
ностью,
не входящей
в лесной
фонд
Земли под
обособ-
ленными
водными
объектами
Прочие
земли
поселе-
ний
улично-
дорожная
сеть
и земли
резерва
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Центральный административный округ
77-01-01001
22972
11064
22398
49089(12,24)*
13253
34890
9074
8600
4006
4057
2129
3565
3572
6159
Северо-Восточный административный округ
77-02-01001
1120
1120
1120
1189
1539
1120
2525 (2,254)
2054
1120
1120
1120
1120
1120
1120
Восточный административный округ
77-03-01001
5679
2566
2873
9288(4,537)
3075
7224
2972
2640
2047
2159
1309
2174
2165
1622
Юго-Восточный административный округ
77-04-01001
2842
1868
2423
6688(5,971)
3309
4134
3830
3394
1120
1120
1120
1120
1120
1756
Южный административный округ
77-05-01001
6347
6517
4640
15221(6,976)
8083
10571
6942
6218
2220
2182
1260
1790
1850
3639
Юго-Западный административный округ
77-06-01001
11414
6450
5154
20872(5,970)
6929
16456
4196
3496
3516
3703
1237
3447
3489
2338
Западный административный округ
77-07-01001
6542
3516
2208
7240(3,980)
2944
5016
1819
1854
2733
2915
1168
2858
2825
1713
Северо-Западный административный округ
77-08-01001
2221
1595
1480
2690(2,301)
1278
1167
1372
1300
1377
1475
1141
1557
1544
1087
Северный административный округ
77-09-01001
4348
1669
1706
4496(3,406)
1539
2498
1418
1341
1320
1389
1120
1444
1432
1166
Зеленоградский административный округ
77-10-01001
1341
400
860
1867(4,667)
655
1367
1063
1014
400
400
400
400
400
526

* В скобках приведено соотношение максимальной и минимальной удельной стоимости земельных участков
Цветом выделены минимальные и максимальные величины

Приложение 2
к постановлению Правительства Москвы
от 3 июня 2003 г. N 417-ПП
НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ, РУБЛЕЙ ЗА 1 КВ. М

Номер      
кадастрового
квартала   

Нормативная цена    
земли, руб./кв. м   

Центральный административный округ

77-01-01001

49089     (26,292) * 

Северо-Восточный административный
округ                            

77-02-01001

2525       

Восточный административный округ 

77-03-01001

9288       

Юго-Восточный административный   
округ                            

77-04-01001

6688       

Южный административный округ     

77-05-01001

15221       

Юго-Западный административный    
округ                            

77-06-01001

20872       

Западный административный округ  

77-07-01001

7240       

Северо-Западный административный 
округ                            

77-08-01001

2690       

Северный административный округ  

77-09-01001

4496       

Зеленоградский административный  
округ

77-10-01001

1867   (26,292)     

* В скобках приведено соотношение мксимальной и минимальной удельной стоимости земельных участков
Цветом выделены максимальные и минимальные величины

На основании анализа представленной выборки ориентировочно установлено:
-  По административным округам соотношения максимальной и минимальной стоимости земельных участков находятся в ориентировочном диапазоне  2,254....12,240;
- Соотношение максимальной и минимальной нормативной стоимости по городу Москве находится на ориентировочном уровне – 26,292.;
- Максимальные кадастровые стоимости присущи земельным участкам с ориентацией главным образом  на торговлю;
- Нормативная цена земли приближена к максимальной (для торговой направленности).

Рассчитаем ориентировочную разницу в стоимостях земельных участков по всему городу:

49 089 / 400 = 122,7

Влияние внешних износов, функциональных износов, сервитутов по городу ориентировочно может  приводить к снижению базовой стоимости Сзуо в 122,7 раза.
Максимальная прибыль предпринимателя «нормированно» ориентирована на торговую направленность объектов недвижимости.

Автору известны разбросы  рыночных стоимостей прав аренды московских земельных участков сроком на 49 лет, при этом максимальные стоимости (около 32 000 тыс. долл./га) отмечены в центре (Тверская) и минимальные (около 240 тыс.долл./га) около МКАД.
Соотношение рыночных стоимостей прав долгосрочной аренды:
32 000 / 240 = 133,3
Если принять стоимость прав долгосрочной аренды за косвенный показатель стоимости прав собственности, мы получим разницы в максимальной и минимальной стоимости земельных участков в Москве на уровне:
- В 122,7 раз для «нормативных» показателей;
- В 133,3 раза для рыночных показателей.
Рассмотрим вторичный рынок квартир в Москве. В различных административных округах города  имеется своя специфика строительства жилья: центр тяготеет к КС-1 (до 9…12 этажей), периферия – к КС-4 (до 14…22 этажей). Новое жилье в центре разрешается строить только в индивидуальном исполнении, на периферии – в серийном.
В соответствии с Кадастром ориентировочное соотношение максимальных и минимальных  стоимостей участков под жилую застройку:
22 972 / 1 120 = 20,51
В сборнике «Недвижимость и цены» № 17, 2005. на стр.15 приведены средние цены на вторичном рынке жилой недвижимости в различных округах города Москвы в апреле 2005 г. Максимальная относительная стоимость в ЦАО – 2 933 долл./кв.м. Минимальная – в ЮВАО – 1 613 долл./кв.м.
Соотношение относительных стоимостей::
2 933 / 1 613 = 1,818
Итак, не смотря на большое различие в нормативных и рыночных стоимостях  земельных участков (на порядок), различия в относительных стоимостях жилой недвижимости составляет  только десятки процентов.
Напрашивается вывод о небольшом удельном весе стоимости ЗУ в стоимости улучшений. на территории Москвы и о формировании стоимости улучшений за счет внешнего окружения.:
Улучшения и их качество влияют на стоимость друг друга.

Кроме того, диапазон рыночной стоимости сравним с диапазоном нормативной стоимости земельных участков, поэтому напрашивается вывод о федеральном и муниципальном монопольном регулировании рыночных отношений с земельными участками на территории Москвы, с одной стороны, и  узких диапазонах оценки, с другой (за счет аналогов, доходности и т.п.).

7. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ «ПОД КОММЕРЧЕСКОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ» В СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ И В ПРОМЗОНЕ ГОРОДА.

Земельные участки под коммерческое использование в сельской местности.

Допустим по трассе Москва – Ростов-на-Дону  где-то на территории Липецкой области встречаем 2 свободных придорожных участка площадью по 1 га., один из которых выходит на трассу, а второй находится в 3 км. от трассы и к нему ведет  только проселочная грунтовая дорога.  Оба участка будут продаваться и для обоих требуется определить стоимость.

Таблица 3

№ п,п
Наименование характеристик
Участок № 1 на трассе
Участок № 2  в 3 км от трассы
1
Площадь, га
1,0
1,0
2
Расположение
На трассе Дон, рядом пахотные земли, город  на большом удалении
В 3 км от трассы Дон, рядом пахотные земли, город на большом удалении
3
Транспортная доступность
Хорошая
Затруднена весной и осенью из-за грунтовой дороги.
4
Назначение участков
Под коммерческое использование
5
Наличие инженерных коммуникаций
Трасса Дон, коммунальные сети есть в 2 км.
Нет кроме подъездной дороги
6
Возможность приобретения соседних участков
Нет (участки сельскохозяйственного назначения)
Нет (участки сельскохозяйственного назначения)
7
Наличие воды
Нет (водоносный слой на глубине 18 м. )
Вблизи есть водоем проточный
8
Наличие леса, рощи
Вблизи нет, только придорожные посадки
Лес рядом
9
Почва
Плодородная
Плодородная
10
Расположение населенных пунктов
В 2  и 6 км. по трассе мелкие населенные пункты
В 5 км. и 9 км. по трассе мелкие населенные пункты
11
Расположение магазинов
Продуктовые и промтоварные в 2 км.
Продуктовые и промтоварные в 5 км.
12
Расположение АЗС
В 2 км.
В 5 км.
13
Расположение  пунктов придорожного питания
В 2 км
В 5 км.
14
Основная идея получения прибыли от ЗУ
Использование транспортного потока, движущегося по трассе
Под производство
15
Варианты использования
Торговля:
-     АЗС (близки конкуренты)
  1. Придорожный пункт питания (близки конкуренты)
  2. Небольшой магазин (близки конкуренты)
Услуги::
  1. Придорожная гостиница (конкурентов нет);
  2. Автосервис(конкурентов нет)
Производство:
  1. лесопитомник (малы спрос и площадь участка);
  2. куриная ферма (слаба кормовая база, мала площадь участка, затруднен подъезд);
  3. склад (затруднен подъезд);
  4. утиная ферма (при условии разрешения пользования водоемом; слаба кормовая база)
16
Аналоги по продаже
Мало
Нет
17
Аналоги по сдаче в аренду
Нет
Нет
18
Проведение оценки в рамках методик МИО
  1. Применить метод сравнения продаж (по трассе Дон);
  2. Применить метод остатка;
  3. Применить метод предполагаемого использования.
Рынок не развит.
- Метод предполагаемого использования и метод остатка могут дать отрицательную стоимость ЗУ.
- Требуется изменить функциональное назначение участка и перепрофилировать его под сельхозугодья с расчетом стоимости земель с/х назначения.
19
Выводы по созданию улучшений на ЗУ
Месторасположение участка позволяет ориентироваться на проведение нового строительства зданий и сооружений с наличием прибыли предпринимателя
Наличие функционального износа (грунтовая проселочная дорога) и внешнего износа (новое строительство нерационально, мала площадь ЗУ ) не позволяют ориентировать ЗУ под коммерческое использование

По земельному участку № 1  трудности с определением его стоимости будут в части корректировок (метод сравнения продаж), а  методы остатка и предполагаемого использования потребуют решения вопросов, связанных с прибылью предпринимателя, внешними износами, влиянием сервитутов, многовариантностью и т.п.
По земельному участку № 2  трудности возникают с определением его полезности в коммерческом использовании. Маленькая площадь участка, большая протяженность грунтовой дороги, большая удаленность от города  и отсутствие инфраструктуры не позволяют его ориентрировать на иные цели, кроме сльскохозяйственных (почва - плодородная). Ниже рассмотрена ситуация с участком № 2 при наличии на нем улучшений.

Земельные участки под коммерческое использование в промзоне маленького провинциального города.

Затронем вопрос определения стоимости ЗУ в промзоне маленького провинциального городка..
Что делать Оценщику при полном отсутствии земельного рынка? Нормативная (кадастровая стоимость) не соответствует виду стоимости и не может быть использована для оценки. Однако не следует отказываться от ее использования при  решении задач корректировки стоимостей (если нельзя использовать прямые стоимостные данные, - вовсе не исключается использование  соотношений этих данных). Кадастр – это опись и оценка земельных участков, подлежащих налоговому обложения, поэтому нам, Оценщикам, следует уважать огромный труд землеустроителей и в отдельных вопросах ориентироваться на  Кадастр, составленный с учетом многофакторного анализа.

Для решения  задач оценки ЗУ используются 2 основных принципа:

  1. Первый принцип заключается в корректировке стоимостей, полученных на развитом рынке купли – продажи и сдачи объектов недвижимости по аналогам в близлежащих городах (маленьким, райцентрам, областным центрам);
  2. Второй принцип заключается в использовании данных по продажам и сдаче в аренду улучшений с ЗУ.

Первый принцип:
Принцип заложен в Методиках МИО: «…Условие применения метода (сравнения продаж) – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса)».

Рассмотрим подходы к стоимости объектов и арендным ставкам:

1).Стоимости объектов
Принцип предусматривает корректировку аналогов с адекватным учетом существенных факторов. Учет факторов должен производиться главным образом методами математического моделирования, если они квалифицированно разрабатываются и корректно используются. Методы, ориентированные на экспертные оценки неизбежно вносят отпечаток субъективного мнения Оценщика.
Например, при неразвитом рынке продаж объектов недвижимости (ЗУ + улучшения )  можно получать ориентировочные стоимости ЗУ путем корректировки стоимости Сзу.промзона для больших городов с учетом соотношений кадастровых стоимостей. Иными словами, здесь можно применять среднюю статистику по аналогичным промзонам разных городов и строить математические корректировочные модели:

  1. находим: Сзу.промзона крупного;…среднего…; малого….;
  2. находим соотношения кадастровых стоимостей «аналог / объект сравнения» для крупного, среднего, малого городов;
  3. строим графики и находим корреляционные связи между кадастровыми и рыночными стоимостями (это и есть математическая модель при достаточной тесноте связей) ;
  4. корректируем стоимости аналогов к стоимости образца с помощью математической модели.

Если дополнить соотношения кадастровых стоимостей «аналог / объект сравнения» еще рядом корректировочных соотношений , связанных с урбанистикой, экономической географией, факторами, приведенными в Методиках МИО (местоположение, окружение, назначение, рельеф, площадь, транспортная доступность, инфраструктура..) и т.п.,то можно выйти на многофакторную модель.

2). Арендные ставки:

Вероятно, внешний износ земельного участка может быть связан как с разницей в стоимости, так и с разницей в «рыночных» арендных ставках, поэтому усилия Оценщика следует обратить на определение «рыночной» арендной ставки.
При проведении АННЭИ  следует установить: есть ли возможности по продаже такого участка, так – как  покупателей может и не оказаться. Неразвитость этого сегмента рынка в городе и близлежащих городах косвенно может характеризовать отсутствие спроса на такие участки. Тогда оценку следует проводить с изменением вида стоимости на стоимость с учетом  ограниченного рынка. 
Есть несколько практических приемов "вытаскивания" рыночной арендной ставки, например:                                                 
- через мультипликатор 1 / ВРМ ("соотношение арендной ставки и стоимости ЗУ") (Вы находите его, например, по периферии крупных городов и корректируете на "мелкие" населенные пункты с учетом математической модели, которая изложена выше); 
- через "ориентировочный" мультипликатор " соотношение нормативной арендной ставки со стороны федеральной власти и рыночной" (опять же, например, он ищется по региону или по периферии крупных городов и корректируется на Ваш ЗУ с учетом вышеизложенной математической модели);
- через коэффициенты капитализации и т.п.

Второй принцип
Принцип заложен в Методиках МИО:

  1. Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков;
  2. Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков;
  3. Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Для наших целей (ЗУ в промзонах) неразвитой рынок  может дать стоимости и арендные ставки для иных сегментов рынка (жилье, торговля, офисы…), поэтому принцип № 2 также должен ориентироваться на принцип № 1 (построение математической модели позволит нам перейти с сегмента рынка, например, «производство» на сегмент рынка «складов»).

8. ВЛИЯНИЕ УЛУЧШЕНИЙ НА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Допустим, что на рассматриваемом выше земельном участке № 2, отстоящим от трассы Дон на расстоянии 3 км, расположено небольшое действующее производство (несколько зданий с инженерными сетями) и рынок купли – продажи аналогичных производств достаточно развит при наличии внешних износов улучшений. При этих условиях методы выделения, распределения и остатка могут дать положительную стоимость ЗУ. Таким образом, наличие уже созданных улучшений (даже с учетом присутствия внешнего износа) создают стоимость ЗУ коммерческого назначения. Новое строительство убыточно, а уже построенные улучшения влияют на стоимость ЗУ.

Сзу = Сзуо*(1-ФункИзу)*(1-ВнИзу),

Где:
ФункИзу стремится к нулю (сказывается наличие улучшений).

Ярко прослеживается влияние улучшений на ЗУ при оценке ЗУ в элитных дачных поселках. Существующая инфраструктура и богатое окружение могут резко поднять стоимость ЗУ (ФункИзу и ВнИзу стремятся к минимальным значениям) в условиях дефицита аналогичных ЗУ. Несоответствие нового стоительства улучшений (простые постройки) в элитных дачных поселках вследствие высокой стоимости ЗУ поднимают стоимости этих простых построек вследствие наличия ПП (здесь ЗУ влияет на стоимость улучшений).
С другой стороны, в  бедных и заброшенных дачных поселках, отстоящих на значительном удалении от крупных городов, стоимости ЗУ идут вниз (растут внешние износы для ЗУ и уменьшается ПП  с переходом к внешнему износу для улучшений).
Влияние местоположения  на улучшения появляется в разнице стоимости  жилого фонда: в центре города и на окраине трехкомнатная квартира в пятиэтажке (КС-1) будет стоить по-разному.
Рассмотрим определение земельного участка /5/:
Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Неотъемлемой частью земельного участка могут быть улучшения: здания, сооружения, инженерные сети, элементы благоустройства,  водные объекты, насаждения, полезные ископаемые и т.д.
Зададимся вопросом: что влияет на стоимость ЗУ?
Полезность – это форма выражения потребительской стоимости.

ЗУ становится полезен только при наличии улучшений, находящихся рядом, на удалении и на самом ЗУ.

Рассмотрим несколько примеров:

-     Свободные участки на озере Селигер полезны для загородных владений ввиду наличия естественных улучшении – озера и леса;.
-     Свободные участки в большом городе  полезны из-за наличия искусственных улучшений – зданий, сооружений, инженерных сетей;

  1. Свободные участки в сельской местности полезны из-за наличия искусственных и естественных улучшений (плодородные почвы, деловая древесина, наличие горячих гейзеров, природные ископаемые);
  2. Свободные участки в глуши, в суровых климатических условиях  без улучшений могут быть полезны как земли запаса, на которые можно ориентироваться при использовании для военных целей или под хранение вредных веществ;
  3. Свободный участок в заброшенном горнодобывающем поселке при истощении разведанных запасов становится бесполезен;
  4. Свободный участок в плодородной местности при его овражистости и эрозии почвы становится бесполезен;
  5. Свободный участок в разливной пойме реки становится малопривлекательным для земледелия и ориентирован только на пастбища и т.д.  

Итак, улучшения, находящиеся рядом, на удалении или на самом земельном участке в совокупности с природными факторами воздействия и геометрическими параметрами участка  влияют на  его стоимость и формируют его износы ФункИзу и ВнИзу.Сервитуты также оказывают влияние на стоимость.

Именно существующие улучшения, а не сам земельный участок, формируют  ПП  и ВнИ  при новом строительстве  улучшений.

При проведении АННЭИ для ЗУ как незастроенного, Оценщик рассматривает различные варианты использования ЗУ под улучшения и приходит к выводу по максимальной доходности, получаемой от участка. Доходы – продукт земли и человека. Без приложения труда человека земля не представляет никакой ценности. Для оценки стоимости ЗУ нам требуются сведения по стоимостным параметрам улучшений, поскольку без них ЗУ не будет полезен.

ВЫВОДЫ

  1. Методики МИО не могут быть успешно применены при практических расчетах стоимостных характеристик земельных участков и должны быть дополнены алгоритмами расчетов прибыли предпринимателя, внешних износов и учетом влияния сервитутов для улучшений ЗУ;
  2. Методики определения стоимостных параметров земельных участков должны постоянно совершенствоваться с учетом последних научных достижений в области оценки;
  3.  Земельные участки имеют базовые стоимости, локализованные в рамках определенного местоположения и категории землепользования. Базовыми стоимостями являются максимальные стоимости земельных участков, соответствующие либо максимальной прибыли предпринимателя для улучшений, либо минимальными внешними износами для улучшений. Для каждой категории земель (всего 7 категорий) имеет место своя базовая стоимость;
  4.  Земельные участки могут иметь внешние износы, функциональные износы и влияния сервитутов на их стоимостные параметры;
  5.  В рамках промзоны города Москвы показана динамика изменения прибыли предпринимателя и возникновения внешних износов при существенном росте высот помещений в производственно – складских зданиях капитальной постройки;
  6.  Получен вывод о небольшом удельном весе стоимости ЗУ в стоимости улучшений. на территории Москвы и о формировании стоимости за счет внешнего окружения. Улучшения и их качество влияют на стоимость ЗУ;
  7. Функциональная ориентация земельных участков в сельской местности  существенно сказывается на стоимости участков;
  8. Неразвитость рынков продажи и сдачи в аренду земельных участков заставляет ориентироваться на анализ родственных сегментов рынка с привлечением методов математической статистики;
  9. Стоимости земельных участков тесно связаны с  улучшениями, находящимися рядом, на удалении и на самих участках;.
  10. Улучшения влияют на  функциональные (ФункИзу) и  внешние (ВнИзу) износы земельных участков, создают сервитуты.

Использованные источники информации.

  1. Д. Фридман, Н. Ордуэй. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., «Дело», 1997, 462 с.
  2. Трифонова В.А. Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков предприятий. Бюллетень «Rway», № 108, март 2004 г., М.
  3. Анисимова Л.К. Принципы оценки земельных сервитутов.(материал размещен на сайте www.appraiser.ru)
  4. Харитонов В.А. «Методические подходы к экспертизе и оценке объектов промышленной недвижимости», Недвижимость: экономика, управление, № 7-8, 2004 г.
  5. Оценка недвижимости:учебник/Под ред.А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
  6. О.Е.Менделеева Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества/Прложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации.  М., 2004 г.МАОИК, 128 с.
  7. А.П.Оверчук, Н.П.Фомин. Вопросы оценки земли / Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации. Вып.3, МАОК,  М., 2003 г.
  8. Яскевич Е.Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости.www.cpcpa.ru
  9. Яскевич Е.Е. Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов.www.cpcpa.ru 04.07.2003
  10. Яскевич Е.Е. «Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания   и  состава строительных расходов для объектов недвижимости» (Н П Ц П О – 2004 г.).
  11. Яскевич Е.Е. «Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости» (НЦПО – 2004 г.)
  12. В.В.Болотских. К вопросу о расчете внешнего износа промышленных имущественных комплексов/ Имущественные отношения в Российской Федерации № 10, 2004, с.78-86.
  13. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 07.03.2002  № 568-р.
  14. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р.
 
Rambler's Top100 Яндекс цитирования