НЦПО Научно-Практический Центр Профессиональной Оценки контакты
 

 
 

 
 

Логика построения отчета по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

к.т.н. Яскевич Е.Е.

В настоящей работе рассмотрены вопросы формирования шаблона отчета по оценке рыночной стоимости  прав на  объекты недвижимости. Рассмотрена информативная база выводов, формирующаяся в аналитической части отчета и ее использование для производства расчетов в различных подходах. Предложена последовательность глав отчета, логически увязанных друг с другом и пути решения вопроса по итоговой стоимости прав на объекты недвижимости.

Объекты недвижимости в соответствии со ст. 130 ГК РФ включают: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, улучшения земельных участков (здания, сооружения, передаточные устройства, леса, насаждения и т.п.), воздушные и водные  суда, космические объекты и т.п.
Оценка прав на объекты недвижимости производится в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности ФЗ 135 (и поправками к нему), Стандартами оценки (ПП РФ №519 от 06.07.2001 г.), методиками МИО по оценке прав на земельные участки и прочими нормативными документами.
Нормативно определено, что  отчет по оценке  должен  содержать:

  • Цель и задачи;
  • Основание для проведения работ;
  • Реквизиты оценщика и заказчика оценки;
  • Описание стандартов оценки;
  • Перечень используемых при проведении оценки данных;
  • Принятые допущения;
  • Последовательность определения стоимости объектов и ее итоговой величины;
  • Описание объектов оценки;
  • Анализ рынка, к которому относятся объекты оценки;
  • Обоснование применения трех подходов к оценке (затратного, сравнительного и доходного), а также обоснованный отказ от использования каких – либо подходов;
  • Выбор методов в рамках каждого подхода и осуществление расчетов;
  • Иные сведения.

Кроме того, имеются нормативные требования в части оформления отчета (нумерация, прошив, скрепление печатью, подписи…)
В соответствии с нормативными требованиями каждая оценочная организация в праве разрабатывать свои шаблоны отчетов по оценке и программные продукты в рамках методик расчета.
Отчет по оценке можно отнести к исследовательской работе.
В отчете основные теоретические направления исследований должны опираться на нормативы и определенные разработки учебно – методических школ, выпускающих свои индивидуальные учебные пособия. На сегодняшний день учебно – методическая литература не дает ответы на всю совокупность вопросов оценочной практики. Поэтому практикующие оценщики вынуждены при решении определенных задач оценки опираться на научные статьи, касающиеся этих вопросов и проводить собственные исследования.
Следует отметить, что в России используются материалы нескольких оценочных школ, при этом имеются  расхождения в трактовке практического применения теории оценки. Наиболее существенные расхождения в индивидуальных учебных пособиях приводят к различиям как в логике построения, так и получения итоговых стоимостных результатов (например, отчеты по оценке специалистов компаний типа «Делойт и Туш» и специалистов средней российской оценочной фирмы имеют различную структуру построения, применяются различные методы расчета, поэтому и конечные результаты имеют иногда серьезные различия).
На основании практических данных российских оценщиков ориентировочным является следующее содержание и очередность глав отчета:

  1. СОДЕРЖАНИЕ
  2. АННОТАЦИЯ
  3. Глава 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ
  4. Глава 2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
  5. Глава 3. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ.
  6. Глава 4. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  7.  
  8. АНАЛИЗ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
  9. СПИСОК ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ
  10. ПРИЛОЖЕНИЯ

За последнее время наиболее дискуссионным является содержание главы «ОБЩАЯ ЧАСТЬ», отдельные элементы которой могут выноситься в Приложения к отчету.
К этой главе большинство Оценщиков предлагает отнести вопросы, связанные с такими нормативными требованиями, как:

  1. Цель и задачи;
  2. Основание для проведения работ;
  3. Реквизиты оценщика и заказчика оценки;
  4. Описание стандартов оценки;
  5. Перечень используемых при проведении оценки данных;
  6. Принятые допущения;
  7. Последовательность определения стоимости объектов и ее итоговой величины;

Одним из вариантов служит следующий состав главы:

Глава 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

1.1. Определение задания на оценку
1.2. Заявление оценщиков
1.3. Ограничительные условия и сделанные допущения
1.4. Применяемые стандарты оценки
1.5. Определение вида стоимости
1.6. Основные понятия и определения
1.7.  Методические основы оценки
1.8.  Процедура оценки имущества
1.9.  Подходы к оценке.
1.10.Расчетные методы для объектов недвижимости
1.11.Источники информации и т.д.

Следует подчеркнуть, что пункты.1.2, 1.3, 1.4, 1.6, 1.7, 1.8, 1.9, 1.10 являются общими для большинства отчетов по оценке недвижимости (в рамках учебно – методических материалов определенной школы оценки) и могли бы быть «унифицированы», а также (как предлагают некоторые оценщики) вынесены в Приложения к отчету. Пункты. 1.1, 1.5, 1.6, 1.11  являются сугубо индивидуальными и должны присутствовать в составе главы.

Нормативные требования по описанию объектов оценки реализуются в главе:

Глава 2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

Одним из вариантов служит следующий состав главы
2.1. Состав объектов оценки
2.2. Описание участков земли
2.3. Описание улучшений  и их текущего состояния.
2.4. Описание истории объектов и текущего использования и т.д.

Нормативно оценщикам предписано проводить анализ рынка  и  анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) – п. 17 ПП РФ 519 "Оценщик осуществляет необходимые расчеты....с учетом...результатов анализа рынка..., а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.» Как следствие вышеизложенного, оценщикам предписано анализировать рынок и обстоятельства, влияющие на доходность объектов, а также «иную» информацию, откуда вытекает наличие главы:

Глава 3. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Одним из вариантов служит следующий состав главы
3.1. Макро- и микроэкономические показатели, влияющие на стоимость недвижимости
3.2. Анализ местоположения объектов оценки
3.3. Анализ рынка недвижимости
3.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки
3.5. И т.д.
3.6. Выводы
Аналитическая часть отчета  служит подготовительной основой для проведения расчетов во всех трех подходах.
Рассмотрим информативную базу выводов, формирующуюся в аналитической части отчета и ее использование для производства расчетов в различных подходах (табл.1).

Таблица 1

№ п/п

Информативная база выводов (для каждого подхода)

Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
  1.  
Целесообразность применения затратного подхода
Целесообразность применения сравнительного подхода
Целесообразность применения доходного подхода
  1.  
Общее решение затратного подхода
Сегмент рынка сравнительных аналогов для объектов недвижимости
Вариант наиболее эффективного использования
  1.  
Сегмент рынка  сравнительных аналогов для земельных участков
Обоснование поправки на временные разницы в стоимости аналогов и образца
Риски при построении коэффициента капитализации (дисконта)
  1.  
Риски при построении коэффициента капитализации для земельных участков (региональные риски и риск ликвидности)
Обоснование поправки на местоположение
Величина прогнозного периода
  1.  
Обоснование поправки на временные разницы в ценах аналога и образца для земельных участков
 
Реверсия в постпрогнозный период
  1.  
Обоснование поправки на местоположение для земельных участков
 
Линия кредитования
  1.  
Величина прибыли предпринимателя или внешнего износа 
 
Стоимость утилизации
  1.  
Прочее
Прочее
Прочее

 
Обоснование отказа от применения определенного подхода к оценке  и выбор методов  в рамках используемых подходов могут быть как в составе выводов по аналитической части, так и в составе решения расчетной части самих подходов (это не имеет существенного влияния на дальнейшие расчеты).
Аналитическая часть отчета готовит информативную базу, на основе которой определяется:

  • отказ от применения определенного подхода к оценке;
  • обоснование методов, используемых в подходе к оценке.

Например, для узкоспециализированной недвижимости, рынок которой находится в ранней стадии развития, возможны обоснованные отказы от применения сравнительного и доходного подходов. Отказ от применения одного или двух подходов заставляет повысить достоверность и надежность результатов по применяемым (одному или двум) подходам.
Для повышения достоверности затратного подхода целесообразно применять несколько параллельных методов оценки с выходом на обоснованную рыночную стоимость недвижимости. Достоверность сравнительного подхода может быть повышена за счет количества анализируемых аналогов (в соответствии с теорией математической обработки результатов эксперимента в условиях нормального распределения минимальная выборка данных может быть ориентировочно рекомендована не ниже уровня 7 штук образцов – аналогов для обеспечения приемлемой доверительной вероятности на уровне 95 %).
В расчетной части отчета реализуются следующие нормативные требования:
- применение трех подходов к оценке (затратного, сравнительного и доходного), обоснованный отказ от использования каких – либо подходов;
- выбор методов в рамках каждого подхода (выбор может быть в конце аналитической части) и осуществление расчетов
Одним из вариантов расчетной части  служит следующий состав главы

Глава 4. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

4.1.Затратный подход
4.2.Сравнительный подход
4.3.Доходный подход
Последовательность выполнения расчетов по подходам    зависит от логики применения результатов подходов.
Рассмотрим специфику каждого подхода.
Классическое решение доходного подхода – это метод дисконтированных денежных потоков (ДДП). При реализации этого метода встает вопрос о постпрогнозном периоде. Одним из вариантов решения стоимости реверсии в постпрогнозный период является прогноз роста или снижения стоимости недвижимости с использованием базовых данных сравнительного подхода. Кроме того, при прогнозировании постоянных расходов налогооблагаемая база может применяться с использованием данных затратного подхода. Платежи за землю также целесообразно учитывать на базе затратного подхода.   В связи с возможным использованием этих данных доходный подход целесообразно выполнять как завершающий расчетный этап.
Сравнительный подход  с использованием аналогов требует проведения процедур корректировок на различия между образцом и аналогом. Одной из корректировок является корректировка на различия аналога и образца в параметрах земельных участков (ЗУ). Провести корректировку без анализа данных по стоимости прав на ЗУ целесообразно, имея таковые данные, полученные в аналитическом разделе и при проведении расчетов в затратном подходе. Корректировки на местоположение также целесообразно делать с использованием данных затратного подхода для ЗУ. В связи с возможным использованием этих данных сравнительный подход целесообразно выполнять после затратного подхода.

АНАЛИЗ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

может проводиться в рамках расчетной главы или после нее.
Итоговая стоимость получается в результате анализа надежности и достоверности стоимостей прав на недвижимое имущество, полученных в нескольких подходах.
Анализ надежности и достоверности полученных стоимостей  проводится  в два этапа:

  • на первом этапе анализируется целесообразность использования результатов каждого из подходов для дальнейшего согласования и отбор таковых для использования на втором этапе;
  • на втором этапе производится взвешивание отобранных результатов и расчет итогового результата.

Развитые рынки купли – продажи и аренды объектов недвижимости позволяют ориентироваться главным образом на результаты сравнительного и доходного подходов. Развивающиеся рынки  опираются на результаты затратного подхода, а результаты сравнительного и доходного подходов принимаются как ориентировочные. Аналитическая часть отчета должна содержать выводы, касающиеся  процессов согласования результатов применяемых подходов.  
На втором этапе процедуры согласования  могут проводиться при использовании:

  • экспертного взвешивания результатов;
  • экспертно - математического взвешивания результатов.

Вариантами экспертного взвешивания результатов могут являться:

  • среднеарифметическое взвешивание (ни один из подходов не имеет преимуществ);
  • ранжирование (ранг 3 получает наиболее достоверный подход, ранг 2 получает средний подход, ранг 1 получает наименее достоверный подход, сумма произведений стоимостей объектов на их ранг делится на сумму 1 + 2 + 3);
  • придание экспертно обоснованных весов разным подходам и т.п.

 Вариантами экспертно - математического взвешивания результатов могут являться:

  • метод анализа иерархий (МАИ);
  • модель « Делойта и Туша»
  • метод интерполяции Наэгли  и т.п.

Выбор путей решения вопроса по определению итоговой стоимости зависит целиком от оценщика. Следует отметить, что итоговая стоимость прав на объект недвижимости – это всегда экспертное мнение оценщика в определенном диапазоне возможных стоимостей. Определение «рамок» этого диапазона является самой сложной задачей, поскольку выход итоговой стоимости за эти рамки вверх и вниз всегда сопряжен с некомпетентностью оценщика и возможными судебными тяжбами.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ

не может формироваться по принципу «чем больше, тем лучше», а должен содержать только необходимые информационные материалы.

ПРИЛОЖЕНИЯ

формируются на базе доказательной части к отчету. Оценщик в праве выносить весь вспомогательный и иллюстративный материал в ПРИЛОЖЕНИЯ.
Одним из вариантов ПРИЛОЖЕНИЯ  служит его следующий состав:
ПРИЛОЖЕНИЕ № 1  Лицензия Оценщика, страховой полис,  дипломы специалистов…
ПРИЛОЖЕНИЕ № 2  Расчетные материалы…
ПРИЛОЖЕНИЕ № 3   Вспомогательные материалы, использованные при проведении работ…
ПРИЛОЖЕНИЕ № 4 Документы, полученные от Заказчика
И т.д.

ВЫВОДЫ:

  • Шаблон отчета по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости может формироваться на базе логически связанных глав отчета;
  • Аналитическая часть отчета формирует основу для проведения расчетов во всех подходах к оценке (в затратном, сравнительном и доходном подходам). Информативная база выводов, формирующаяся в аналитической части отчета, и ее использование для производства расчетов в различных подходах приведена в табл.1;
  • Наиболее оптимальна последовательность расчетных подходов: «затратный – сравнительный – доходный»;

Анализ результатов, полученных на базе расчетов в нескольких подходах, целесообразно проводить с учетом выводов аналитической части отчета, а также с использованием двухступенчатого подхода (отбраковка результатов отдельных подходов и последующее согласование с выходом на итоговый результат).

 
Rambler's Top100 Яндекс цитирования