НЦПО Научно-Практический Центр Профессиональной Оценки контакты
 

 
 

 
 

Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости.

к.т.н. Яскевич Е. Е.

Наибольшие трудности во время проведения инвестиционных и оценочных расчетов при строительстве объектов недвижимости встречаются с определением величин прибыли предпринимателя (при определении стоимости строительства объектов недвижимости) и внешнего износа (при определении совокупного износа объектов).

Несмотря на большое количество работ, посвященных их определению, - достаточной ясности с этими понятиям и диапазонами их величин пока нет. Попытаемся разобраться с ними и определить диапазоны и границы их существования.

1. ПОНЯТИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ И ЕЕ ПОЯВЛЕНИЕ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И РЕВЕРСИИ (ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ПРОДАЖИ)

Прибыль предпринимателя у нас ассоциируется с понятиями застройщик, заказчик, девелопер, предприниматель, инвестор, и т.п.

Для организации процесса строительства в общих чертах требуется:

  • определить местоположение и возможность приобретения (аренды в Москве) участка земли;

  • разработать инвестиционный проект (справочно: консалтинговые услуги по разработке инвестиционного проекта имеют свою прибыль);

  • выбрать оптимальный вариант;

  • использовать либо свои деньги, либо взять кредит, либо привлечь инвесторов "на паях" (определить линию финансирования);

  • вступить в права владения или аренды земельным участком (одновременно определить разрешенные варианты застройки и выхода площадей при строительстве), при этом определяется и арендуется дополнительная вспомогательная площадь, требуемая для производства строительных работ в части расположения бытовок, складирования материалов, работы механизмов;

  • заказать индивидуальный проект строительства или привязать типовой проект на местности с учетом архитектурных сервитутов, возможностей подсоединения к имеющимся инженерным сетям и грунтовых особенностей (справочно: проектировщики имеют свою прибыль, для снижения которой устраиваются тендеры);

  • пройти процедуры согласования (справочно: в Питере чиновники требуют 170 согласовательных подписей, а в Москве - 248);

  • найти генподрядчика - строителя, при этом зачастую устраиваются тендеры для определения генподрядчика с минимальной (или оптимально приемлемой) сметной стоимостью строительства (т.е. с минимальной прибылью застройщика);

  • согласовать с генподрядчиком сметы, календарные планы, графики финансирования;

  • создать дирекцию строящегося комплекса;

  • начать, наконец-то, строить.

В процессе строительства при необходимости заключаются договора на услуги риэлторских фирм по продаже площадей объектов недвижимости по завершению строительства (риэлторы имеют свою прибыль).

В большинстве работ встречаются следующие определения:

ЗАСТРОЙЩИК - лицо-собственник (пользователь, владелец) земельного участка, обладающий правами принятия решения о способе застройки земельного участка в рамках его разрешенного использования, как сформированного объекта недвижимости (варианты - генеральный, суб- застройщик и т.п.).

ЗАКАЗЧИК - лицо, формально выступающее контрагентом генподрядчика (подрядчика) по договору генподряда (подряда) по поручению застройщика (варианты - генеральный, суб-заказчик и т.п.)

ДЕВЕЛОПЕР определяется как субъект рынка недвижимости, осуществляющий организацию и управление процессом развития территории.

ДЕВЕЛОПЕР-ЗАСТРОЙЩИК определяется как субъект рынка недвижимости, осуществляющий самостоятельно функции девелопера и застройщика (он также может выполнять функции проектировщика и т.п.).

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ определяется как организатор производства, плательщик по договорам или продажным ценам за сырье, арендатор средств производства, плательщик по трудовым услугам, оплачивающий себе предпринимательский труд по организации производства.

ИНВЕСТОР - лицо, осуществляющее долгосрочное вложение финансовых или иных средств и активов (варианты-генеральный, суб-инвестор, институциональный, государственный, индивидуальный, отечественный, иностранный, портфельный, "классический", компаньон, кредитор и т.п.).

Смешение всех этих понятий ведет к общему - к прибыли предпринимателя. Наличие прибыли предпринимателя и ее величина зависят от совокупного количества функций, которые может принять на себя предприниматель (инвестор, девелопер и т.п.).

2. РАЗДЕЛЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ПРИБЫЛИ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Определим возможные диапазоны различных видов прибыли в строительстве (рассматривается Москва и Московская область):

1). Прибыль проектных организаций

По данным проектных организаций г. Москвы стоимость разработки проектно-изыскательской документации составляет:

Таблица 1.

№ п/п

Вид проектируемых объектов

Удельный вес от стоимости СМР

1

Инженерные сооружения

До 3 %

2

Здания и сооружения типовой конструкции (привязка на местности)

1…3 %

3

Здания и сооружения индивидуального проектирования

5…7 %

4

Здания специализированные (связи, телевидения, …)

7…9 %

5

Здания специального назначения повышенной сложности

9…11 %

Величины закладываемой прибыли (от себестоимости проектных работ) составляют диапазон:

8…20 %

2). Прибыль генподрядчика-строителя (сметная прибыль)

В соответствии с МДС 81-1.99 /1/ сметная прибыль - это сумма средств, необходимых для покрытия определенных (общих) расходов строительно - монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование работников. Норма сметной прибыли по отношению к сметной себестоимости составляет 12%, либо она может быть рассчитана как 50… 57,5 % от ФОТ (фонд оплаты труда). В сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства. Резерв назначается не более 2% для объектов социальной сферы и 3% - для объектов производственного назначения.

Следует подчеркнуть, что в величине сметной стоимости строительства учитывается прибыль проектных и подрядных организаций, которая не связана с прибылью предпринимателя.

В большинстве случаев при индивидуальном проекте и отсутствии тендера сметная прибыль достигает 25…30 % и более от действительной сметной себестоимости строительства.

При проведении тендера возможности снижения сметной прибыли возрастают и она минимально может составить 8…10 % от сметной себестоимости.

Диапазон прибыли генподрядчика - строителя:

8…30 % от сметной себестоимости строительства.

(Все построенные объемы принадлежат ему до оплаты Актов приемки-сдачи строительных работ Заказчиком).

Справочно: в Твери при строительстве жилья считается, что 25 % от стоимости СМР (строительно-монтажных работ) - прибыль генподрядчика - строителя и 25% от стоимости СМР - прибыль предпринимателя. На получение разрешений и согласований, оформление прав на ЗУ (земельный участок) и "прочие" организационные расходы расходуется сумма, равная 50 % от СМР. Таким образом, стоимость недвижимости на первичном рынке - составляет до 200% от стоимости СМР.

3). Прибыль риэлтора

Общепринятым считается, что промежуточная услуга по согласованию намерений Продавца и Покупателя оценивается в Москве на уровне 3…5% и в редких случаях достигает 8% (при продажах объектов на различных стадиях строительства). Четко выделить из этих расходов прибыль риэлторов не представляется возможным, так - как она зависит от многих параметров (опыт, связи, информационная сеть, налаженная цепочка Покупателей и т.п. )

4). Прибыль ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

Определяем предпринимателя как лицо, не выполняющее функции проектировщика, генподрядчика - строителя, поставщика материалов, риэлтора и осуществляющего строительство за свои собственные деньги (идеальная и редкая ситуация).

Справочно: в Москве частные предприниматели строят 5% жилья, а остальные 95% - застройщики, находящиеся под патронажем Правительства. В Питере - наоборот.

Прибыль предпринимателя зависит от направления развития инвестиционного проекта.

Приблизительное выражение для определения прибыли предпринимателя (ПП):

где:

РСi - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам) ;

ССi - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже (перечислены выше);

Дк; До - ставки дисконта (для линий финансирования и возврата капитала);

t - текущее время осуществления проекта.

Аналогичная формула представлена в модели Грибовского С.В.

Точное выражение для прибыли предпринимателя зависит от интервалов денежных вложений в проект и требуемой отдачи на капитал.

3. УЧЕТ РАЗЛИЧНЫХ ПРИБЫЛЕЙ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ РАСЧЕТОВ

Объект недвижимости, готовый к продаже на завершающем этапе строительства характеризуется в общих чертах наличием нескольких составляющих:

  • передаваемых прав на земельный участок;

  • строениями;

  • благоустройством территории;

  • наличием инженерных сетей и т.д.

Права на земельный участок оцениваются, обычно, раздельно.

Стоимость строительства зданий, сооружений, благоустройства прилегающей территории, инженерных сетей оценивается также раздельно. При этом, в различных методах (методе укрупненных элементных показателей стоимости, методе единичных расценок…) используются как показатели стоимости, так и ценоповышающие коэффициенты.

Используя расценки УПВС, УПСС, Справочника Оценщика, Каталогов карт индивидуальных проектов, сметных сборников - мы частично учитываем как стоимости проектных работ, так и прибыль генподрядчика - строителя (см. Общую часть к УПВС, пояснения к Справочникам Оценщика и т.п.). Ценоповышающие коэффициенты (ГОССТРОЙ, Ко-Инвест…) также учитывают эти аспекты, показывая осредненные значения, приближенные к некоему варианту привязки на местности типовых решений. Таким образом, в среднем, при расчетах Оценщики учитывают прибыль проектировщиков и генподрядчика - строителя, однако, при индивидуальном строительстве оперирование общими расценками и ценоповышающими коэффициентами не позволяет достоверно рассчитать стоимость строительства без учета дополнительных издержек.

Следовательно, при осредненных расчетных условиях, Оценщиками должны быть учтены Прибыль предпринимателя и косвенные услуги ( "У" ).

У - приведенная стоимость косвенных услуг (риэлторы, дизайнеры, консультанты и т.п.).

4. ВКЛАД ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ОБЩУЮ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

Для производства СМР заключаются договора на аренду земельных участков (продажа ЗУ в Москве не производится).

В табл.2 приведены расчетные данные по определению удельной стоимости земельных участков для различных типов объектов недвижимости.

Таблица 2.

Тип недвижимости

Стоимость прав аренды ЗУ на 49 лет, долл./га

Стоимость 1 кв. м ЗУ, долл./кв. м

Удельная стоимость ЗУ на 1 кв. м полезной площади, долл./кв. м
(УС)

Средняя стоимость предло- жения на продажу, долл./кв. м
(РС)

УС / РС

Бизнес-квартира
Кирпич/монолит

   

Условия расчета:
12 эт., площадь ЗУ равна 3 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,5 полезной площади нетто

Сборник "Rway" № 94, январь 2003 г.

 

Центр

8 000 000

800

300

1859

0,161

МКАД

300 000

30

11,25

1100

0,010

Города Подмосковья

65 400

6,54

2,45

900

0,003

Квартира в панельном доме (П-44, П-3М)

   

Условия расчета:
17 эт., площадь ЗУ равна 3 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,5 полезной площади нетто

Сборник "Rway" № 94, январь 2003 г.

 

Центр

8 000 000

800

211,76

1295

0,163

МКАД

300 000

30

7,94

750

0,010

Подмосковье

65 400

6,54

1,73

450

0,004

Торговые помещения

   

Условия расчета:
4 эт., площадь ЗУ равна 4 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,2 полезной площади нетто

Сборник "Rway" № 94, январь 2003 г.,
сайты сети Интернет

 

Центр

8 000 000

800

960

3 310

0,290

МКАД

450 000

45

54

1400

0,039

Подмосковье

457 500

45,75

54,9

600

0,092

Офисные площади

   

Условия расчета:
9 эт., площадь ЗУ равна 3 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,3 полезной площади нетто

Сборник "Rway" № 94, январь 2003 г.,
сайты сети Интернет

 

Центр

8 000 000

800

346,7

1 980

0,175

МКАД

300 000

30

13,0

1 450

0,009

Подмосковье

65 400

6,54

2,83

550

0,005

Производственные площади

   

Условия расчета:
2 эт., площадь ЗУ равна 5 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,1 полезной площади нетто

Сайты сети Интернет

 

Центр

8 000 000

800

Не строят

   

МКАД

250 000

25

68,75

450

0,153

Подмосковье

65 400

6,54

18,0

230

0,078

Как видно из табл.2, - существенный вклад в рыночную стоимость объектов недвижимости имеют земельные участки, расположенные в Центре Москвы для жилых, торговых и офисных площадей, и у МКАД - для производственных площадей.

5. ДИАПАЗОНЫ ВЕЛИЧИНЫ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Для получения расчетных диапазонов прибыли предпринимателя были использованы различные информационные материалы, помещенные в сети Интернет.

Расчетная модель прибыли предпринимателя (развитая на основе модели Грибовского С.В.) учитывала следующие факторы:

  • Себестоимость строительства зданий и сооружений (данные по условиям расчета, приведенные в табл.2 и на сайтах сети Интернет);

  • Удельную стоимость земельных участков (табл.2);

  • Время осуществления строительства и реверсии (СНИП 1.04.03-85 и сайты сети Интернет);

  • Дисконт До (принимался на уровне ставки рефинансирования ЦБ - 18 %);

  • Финансирование принималось на момент начала строительства;

  • Риэлторские услуги принимались на уровне 5 % от стоимости реверсии;

  • При расчетах жилых помещений учитывались сложившиеся нормы выхода помещений - 60…70 % с учетом доли города (30…40 %);

  • Возможная реверсия в процессе строительства учитывался введением корректировочного коэффициента 0,9;

  • Учет стоимости благоустройства территории производился дифференцированно для различных объектов.

Расчетные показатели предпринимательской прибыли при производстве нового строительства

Таблица 3.

№ п/п

Наименование

Предпринимательская прибыль, %%

Центр Моск-вы

На расстоянии 3-его коль-ца

Около МКАД

20 км от МКАД

40 км от МКАД

60 км от МКАД

80 км от МКАД

100 км от МКАД

1

Квартиры бизнес-класса (кирпич/монолит)

49-58

39-46

28-32

20-24

-

19-26

-

10-16

2

Квартиры в панельных домах (типа П-44; П-3М)

56-59

42-47

31-35

18-22

12-14

5-8

0

-

3

Торговые площади

42-46

32-38

29-38

24 - 30

20-26

20

18-21

15-17

4

Офисные площади (класса В2 и ниже)

57-68

45-49

31-32

23-26

10 - 12

0

-

-

5

Производст-венные площади

-

-

26-28

29-32

8-10

0

-

-

6

Загородные владения

-

-

59-66

65-68

25-42

12-19

10

-

На нижеприведенных графиках представлены зависимости ПП по мере удаления от МКАД (к центру Москвы и от Москвы).

 

6. ВНЕШНИЙ ИЗНОС ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Внешний (экономический) износ определяется как потеря стоимости имущества в результате влияния внешних по отношению к имуществу факторов (международные, национальные, отраслевые, локальные…).

Под локальными внешними условиями подразумеваются:

  • изменение ситуации на рынке;

  • местоположение (неблагоприятное окружение, экология, транспортная доступность и т.п.);

  • изменение финансовых и законодательных условий и т.п.

В оценке постулируются только 2 метода определения внешнего износа (ВИ):

1). Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

2). Капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий:

ВИ = Потеря Дохода / Ставка капитализации (2)

Наибольшую проблему доставляет определение точки "нуля", характеризующей переход от стабильных к измененным внешним условиям.

Изменение внешних условий достаточно четко можно определить по падению прибыли предпринимателя.

По сведениям ГОСКОМСТАТа норма прибыли в строительстве по РФ составляла:

  • 2000 г. - 8,9 %;

  • 2001 г. - 9,1 %;

  • 2002 г. - около 9,8 %.

Пока прибыль предпринимателя будет превышать допустимый предел, новое строительство будет развиваться.

Допустимым пределом прибыли предпринимателя по сведениям, почерпнутым на сайтах сети Интернет, считается:

  • Москва - не ниже 15…18%.

  • Санкт - Петербург - не ниже 15%;

  • Ростов - на - Дону - не ниже 10…12%;

  • Тверь - не ниже 15%;

  • Екатеринбург - не ниже 12%.

Объединяя вместе данные по норме прибыли (ГОСКОМСТАТ) и мнения инвесторов - строителей по минимальной прибыли предпринимателя, - получаем "нулевую" область в районе 9,8…12%. В среднем - 11%.

Мы получили минимальную величину прибыли предпринимателя, при которой еще будет осуществляться новое строительство (главным образом на "периферии") и ниже которой инвестиционная деятельность будет резко снижаться. Следует отметить, что полученная величина (11%) близка к годовым ставкам банков первой категории надежности (типа СБЕРБАНК) по рублевым депозитам.

Следовательно, внешние условия, приводящие к снижению прибыли предпринимателя, меньшей, чем 11 %, - являются факторами появления внешнего износа объектов недвижимости. С другой стороны, - если прибыль предпринимателя будет ниже безрисковой ставки банков первой категории, - темпы строительства должны резко замедляться.

Откуда: продажа объектов недвижимости по их себестоимости должна характеризоваться средним внешним износом на уровне 11%.

Прибыль предпринимателя и внешний износ взаимоисключающие понятия

Мы получаем условно 2 зоны для Москвы и МО:

  • Зона внешнего улучшения (имеется прибыль предпринимателя, превышающая 11 %);

  • Зона внешнего ухудшения (прибыль предпринимателя снижается с 11 % до 0 и появляется существенный внешний износ)

7. ОЦЕНКА ВНЕШНЕГО ИЗНОСА НА ПРИМЕРЕ ЖИЛЫХ КВАРТИР В ГОРОДАХ ПОДМОСКОВЬЯ

На основании статистической обработки данных по стоимости первичного и вторичного рынка жилья в городах Подмосковья, приведенных в сборнике "Rway" № 94, январь 2003 г. и на сайтах сети Интернет, - получены следующие результаты:

Для аппроксимации использовалась формула линейной регрессии:

Линейная регрессия - С = А + В * Р,

Где:

С - стоимость (долл./кв.м.);

Р - расстояние от МКАД (км.).

С = 559,49 - 4,57 *Р

К = 0,81 (коэффициент корреляции).

С = 577,63 - 4,26 * Р

К = 0,91

На основании полученных формул рассчитаны величины стоимости первичного и вторичного жилья по городам Подмосковья, которые приведены в табл.4.

Минимальная себестоимость строительства, с учетом прибыли предпринимателя в 11 %, рассчитывалась, исходя из стоимости крупнопанельной серии П-3М (164,1 долл./кв. м), поправки на ЗУ (1,73 долл./кв. м - табл.2), НДС - 1,2.

Таблица 4.

Расстояния от МКАД

0

20

40

60

80

100

Стоимость первичного жилья, долл./кв. м

559

468

377

285

193

(103)

Стоимость вторичного жилья, долл./кв. м

579

492

407

322

237

(152)

Разница, долл./кв. м

19

24

30

37

44

49

Минимальная
С/С с ПП в 11 %, долл./кв. м

(164,1 +1,73)* 1,11 * 1,2 = 221

 

Зона внешнего улучшения (имеется прибыль предпринимателя)

Зона внешнего износа

Как видно из табл.4, стоимость вторичного жилья выше, чем первичного, - так как влияет фактор отсутствия отделки в большинстве новостроек. Стоимость жилья по вторичному рынку показывает, что отсутствует влияние физических и функциональных износов. Зона внешнего износа начинается на расстояниях свыше 60 км. от МКАД и характеризуется снижением стоимости первичного жилья ниже "нулевой" области.

8. ОЦЕНКА НАЧАЛА ЗОНЫ ВНЕШНЕГО УХУДШЕНИЯ ДЛЯ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Оценка проведена на базе табл.3. В табл.5 приведены границы зоны внешнего ухудшения

Таблица 5.

№ п/п

Наименование

Зонирование

Центр Моск-вы

На расстоянии 3-его коль-ца

Около МКАД

20 км от МКАД

40 км от МКАД

60 км от МКАД

80 км от МКАД

100 км от МКАД

1

Квартиры бизнес-класса (кирпич/монолит)

Зона внешнего улучшения

2

Квартиры в панельных домах (типа П-44; П-3М)

Зона внешнего улучшения

Зона внешнего ухудшения

3

Торговые площади

Зона внешнего улучшения

4

Офисные площади (класса В2 и ниже)

Зона внешнего улучшения

Зона внешнего ухудшения

5

Производст-венные площади

Зона внешнего улучшения

Зона внешнего ухудшения

6

Загородные владения

-

-

Зона внешнего улучшения

Зона внешнего ухудшения

ВЫВОДЫ:

  • Наибольшая прибыль предпринимателя при строительстве и продаже объектов недвижимости достигается в центре Москвы и составляет диапазон 42…68% для различных типов объектов;

  • Прибыль предпринимателя снижается к окраинам Москвы и в районе МКАД составляет диапазон 26…38% для различных типов объектов;

  • Строительство жилых объектов недвижимости может осуществляться с прибылью предпринимателей вплоть до 60 км от МКАД (по городам Подмосковья);

  • Минимально допустимая прибыль предпринимателя, позволяющая развиваться строительному бизнесу составляет около 11% для Москвы и Московской области;

  • Внешний (экономический) износ появляется при снижении прибыли предпринимателей ниже уровня в 11% и прогрессирует по мере удаления от МКАД;

  • Для жилых квартир в панельных домах зона внешнего экономического износа начинается в городах Подмосковья, расположенных на удалении свыше 60 км от МКАД.

к.т.н. Яскевич Е.Е.

Использованные источники информации.

  1. МДС 81-1.99. Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории РФ./Госстрой - М.:ГУПЦПП, 1999 г.

  2. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. - СПБ: Питер, 2000 г.

  3. Д.Фридман и Н.Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело, 1997 г.

  4. Сайты сети Интернет.

 
Rambler's Top100 Яндекс цитирования