Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ

к.т.н. Яскевич Е.Е.

Введение.

За последнее время при определении залоговой стоимости банки начали требовать достоверные сведения о времени ликвидности залоговых Активов, что заставляет Оценщиков искать пути решения задач по определению этого времени.
Настоящая работа возникла на базе практических отчетов автора по оценке объектов недвижимости и может служить вспомогательным материалом для Оценщиков при выходе на ориентировочные величины времени ликвидности объектов.
Объектами рассмотрения являются застроенные земельные участки с доходной недвижимостью, находящейся в стадии эксплуатации при достаточно широком распространении объектов на рынках купли – продажи. Рассмотрены четыре местоположения объектов недвижимости (сегменты производственной и торговой направленности, а также частично офисной направленности) в городах Иркутск, Киров, Москва и Московская область.

Время ликвидности объектов недвижимости и факторы влияния

Под временем ликвидности Актива понимается время его продажи и превращения в денежный эквивалент стоимости, переходящий из рук продавца в руки покупателя.
Недвижимость относится к низколиквидным Активам, что связано с ее высокой удельной стоимостью, сложностями в информационном продвижении товара на рынок, необходимостью юридического оформления сделок и неразвитостью определенных сегментов рынка недвижимости.
Недвижимость, как инвестиционный инструмент, труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Покупка недвижимости связана с крупными затратами, недвижимость имеет фиксированное местоположение. Для определенного местоположения развитие сегментов рынка купли – продажи недвижимости идет различными путями. Баланс спроса и предложения существенно влияет на время ликвидности объектов.
В табл.1 приведены факторы, оказывающие влияние на время ликвидности (ВЛ) объектов недвижимости

Таблица 1

Один из вариантов расчета ликвидационной стоимости объекта залога можект проводиться с использованием формулы:

Разработана и применяется в департаменте оценки ЗАО НКГ «2К Аудит — Деловые консультации».

Где:
ЛС – ликвидационная стоимость оцениваемого объекта;
РС– рыночная стоимость оцениваемого объекта;
R – ставка дисконтирования, рассчитанная в рамках доходного подхода;
te– время экспозиции объекта (т.е. среднее время, в течение которого происходит реализация аналогичных по параметрам объектов);
t– заданное (установленное, нормативное) время продажи объекта;
T –период времени, к которому привязана ставка доходности (обычно 1 год)
k – коэффициент, учитывающий затраты, связанные с реализацией объекта (определяется по данным сайтов риэлторских фирм ).
Анализ данной формулы показывает, что положительная разница между «te» (время экспозиции объекта или время его ликвидности) и «t» (заданное время продажи объекта) может привести к снижению ликвидационной стоимостью по отношению к рыночной, а отрицательная разница – к противоположному результату, поэтому при расчетах ликвидационой стоимости важно иметь реальное время ликвидности объекта. (te).

Варианты определения времени ликвидности

Каждый Оценщик старается минимизировать время работы над отчетом по оценке, поэтому обычным приемом описания времени ликвидности ( времени экспозиции объекта оценки на рынке) является ссылка на некие сведения от риэлторских фирм, занимающихся куплей – продажей объектов недвижимости. Автор настоящей работы имеет сертификат «менеджера по недвижимости», полученный при освоении приемов риэлторской оценки квартир, загородных владений, земельных участков, знаком с видными риэлторами Москвы и неоднократно обращался к ним за помощью в данном вопросе, однако достаточно правдоподобные сведения риэлторы могли представить главным образом по жилой недвижимости, а по нежилой даже у опытных специалистов мнения значительно расходились (на то есть объяснения, заложенные в ценовой политике при работе риэлторов). И, тем не менее, первый вариант следует соотнести с возможностью получения сведений от риэлторов (специалистов по купле – продаже недвижимости)

Вариант 1. Мнения специалистов – риэлторов.
Этот вариант достаточно надежен для жилой недвижимости, менее надежен для загородной недвижимости, не особенно достоверен для офисной и торговой недвижимости, явно недостоверен для производственно – складской, сервисной и узкоспециализированной недвижимости.

Вариант 2. Мнения или отчеты специалистов – маркетологов.
Если не удается получить сведения у специалистов – риэлторов, тогда остается надежда их получения у специалистов — маркетологов. Однако, в большинстве случаев, местоположение объекта и особенности сегмента рынка не позволяют получить информацию от маркетологов сразу, а требуется определенное время (и деньги) для анализа сегмента рынка, что не всегда выгодно и не всегда устраивает Оценщика.

Вариант 3. Определение времени ликвидности при самостоятельном изучении сегмента рынка Оценщиком.
Это достаточно трудоемкая и неспецифичная для Оценщика работа, которая может иметь много подвариантов. Рассмотрим один из них:
Оценщик, работая с объектом недвижимости при определенном местоположении, должен определить наиболее эффективные информационные источники, в которых размещаются объявления по купле – продаже аналогичных объектов недвижимости. В соответствии со своими временными возможностями он должен выбрать 1…3 (а может быть и больше) источников информации и проанализировать их ретроспективно за время свыше 1 года.
Прослеживается на рынке предложений промежуток времени между первым предложением определенного объекта (Тоi) и его последним предложением (Ткi). Набирается статистическая выборка. Вариант 3 иногда сильно зависит от времени первого предложения, поскольку есть «затишья» на рынке купли – продажи, специфичные для каждого сегмента рынка.
Оценщику приходится предполагать, что этот промежуток приближен ко времени ликвидности оцениваемого объекта:

ВЛi = tei = Ткi – Тоi(2)

Следует отметить, что данный промежуток времени нечетко связан с ВЛ:

• поскольку его реклама может переместиться из одного информационного источника в другой (поэтому желательно анализировать ретроспективные данные по нескольким источникам);
• поскольку объект может быть продан, а за рекламу уже заплачено вперед;
• поскольку объект может быть снят с продажи по многим причинам и т.п.

Вариант 4. Косвенное определение ликвидности (при малоразвитом рынке).

Обычно используется совместно с Вариантом № 1.
Анализируется месторасположение и сегмент рынка в этом местоположении. Затем анализируется интенсивность появления на рынке объектов данного сегмента (особое внимание — наиболее ходовой площади). Анализируется возможность развития Варианта № 1 (очень маловероятно его развитие на таких рынках).
Устанавливается частота появления на рынке в данном сегменте определенных диапазонов площадей (в худшем случае — двух).
Иногда рынок таков, что в анализируемом сегменте появляется предложение 1 раз в квартал.
Далее производится сопоставление цен, частот появлений, данных по Варианту № 1 (если есть) и делаются соответствующие выводы.

Для проведения исследований рынка был принят Вариант № 3.

Реализация варианта для г. Иркутска.

Вариант реализовывался на базе годовой (за 2006 г.) выборки данных по предложениям помещений в газете «Из рук в руки. Иркутск»
Сбор материалов производился в редакции газеты по адресу: Иркутск, ул. Ленина, 21, 13 февраля 2007 г.

Производственные помещения

Таблица 2

Торговые помещения

Таблица 3

Реализация варианта для г. Кирова.

Вариант реализовывался на базе годовой (за 2006 г.) выборки данных по предложениям помещений в газете «Из рук в руки. Киров» и «Народные страницы. Киров».
Сбор материалов производился в редакциях газет по адресам: Киров, ул. Воровского, д.21А, и ул. М. Гвардии, д.43Б 15 марта 2007 г.

Производственные помещения

Таблица 4

Торговые помещения

Таблица 5

Реализация варианта для г. Москвы
Вариант реализовывался на базе годовой (за 2006…2007 гг.) выборки данных по предложениям помещений в сборнике «Недвижимость и цены».

Производственные помещения

Таблица 6

Торговые помещения

Таблица 7

Реализация варианта для Московской области (16 — 60 км от МКАД)

Вариант реализовывался на базе годовой (за 2006…2007 гг.) выборки данных по предложениям помещений в сборнике «Недвижимость и цены».

Производственные помещения

Таблица 8

Торговые помещения

Таблица 9

Ниже приведены результаты корреляционно – регрессионного анализа по отдельным городам и обобщенные данные.

ИРКУТСК

КИРОВ

МОСКВА

МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ (15…60 км. от МКАД)

Обобщенные данные приведены в табл.10.

Таблица 10

Следует отметить, что автором проводились также выборки данных по офисным помещениям. На основании этих выборок установлено, что время ликвидности для этих объектов располагается между ВЛ рассмотренных выше секторов:

1. офисно производственные помещения имеют ВЛ, приближенную к производственным помещениям;
2. офисные помещения класса «С» по величинам ВЛ располагаются в промежуточном диапазоне между рассмотренными сегментами;
3. офисные помещения класса «А,В» имеют ВЛ, сравнимую с торговыми помещениями.

При проведении работ по определению времени ликвидности в рассматриваемых сегментах рынка вычислялись также величины прибыли предпринимателя (ПП) и внешние износы (ВнИ). Кроме того, использовались данные, приведенные в Мониторинге № 1.
В табл.11 приведены величины этих параметров.

Таблица 11

В табл.11 приведены расчетные коэффициенты (К), учитывающие поправки к общей стоимости восстановления (замещения) объектов недвижимости при проведении расчетов по затратному подходу.
Для производственых помещений проведен корреляционно – регрессионный анализ для установления связи между средним временем ликвидности ( ВЛср) и средним расчетным коэффициентом (К). Результаты приведены ниже:

Получено регрессионное уравнение:

К = 2,22 * ВЛср-0,77          (3)

Коэффициент корреляции (R = 0,992) показывает наличие тесной вероятностной связи между этими величинами в сегменте производственных помещений.

Интерес представляет решение регрессионного уравнения при отсутствии прибыли предпринимателя и внешнего износа:

При К = 1,0 величина ВЛср определяется на уровне 2,8 месяца.

Таким образом, получена косвенная характеристика для объектов недвижимости в сегменте производственных помещений, связанная тесной вероятностной связью с границей между наличием и отсутствием прибыли предпринимателя:

При ВЛср = 2,8 месяца ПП=ВнИ = 0

При ВЛср < 2,8 месяца велика вероятность наличия прибыли предпринимателя ПП

При ВЛср > 2,8 месяца велика вероятность наличия внешнего износа ВнИ

При анализе торговых помещений величина ВЛср на уровне 2,8 месяца связана с наличием ПП, поэтому найденная связь «ВЛср – К» присуща только сегменту производственных помещений. Наличие вероятностной связи между этими величинами в сегменте торговых помещений установить не удалось.

ВЫВОДЫ:

• Время ликвидности производственных помещений для рассмотренных местоположений колеблется от 0,8 до 10,8 месяцев.
• Время ликвидности торговых помещений для рассмотренных местоположений колеблется от 0,3 до 4,8 месяцев.
• В обоих сегментах рынка наблюдается общая тенденция зависимости времени ликвидности от размеров площадей помещений. При увеличении площади помещения время ликвидности также увеличивается.
• В сегменте производственных помещений найдена тесная вероятностная связь между временем ликвидности и прибылью предпринимателя (внешним износом). Граница раздела, характеризующаяся отсутствие ПП и ВнИ определена в районе 2,8 месяцев.
• Алгоритм определения времени ликвидности объектов, рассмотренных выше, может быть распространен и на другие сегменты рынка.