Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области

к.т.н. Яскевич Е.Е.

Земля как место расположения предприятия предстает всеобщим условием работы производства. Она является предметом не только аренды, но и купли — продажи. В условиях капитализма цена земли имеет тенденцию к росту, нередко прерываемую в периоды экономических кризисов. В условиях России наиболее надежным является вклад в земельный участок, расположенный в зоне экономического роста.

В Московской области земельный баланс составляет около 4,6 млн. га, при этом земли городов — около 0,5 млн. га, а земли коммерческого и иного использования — около 0,27 млн. га (около 5,9% от общего баланса) /1/.

Первичный и вторичный рынки купли — продажи, а также аренды земельных участков коммерческого использования в Московской области достаточно развиты, однако низкий уровень предложений не удовлетворяет высокий уровень спроса. Повышенный спрос на земельные участки в Московской области, расположенные вне и рядом с городами области, связан со значительно низкими (по сравнению с Москвой и крупными городами Подмосковья) стоимостями участков; низкой платой за коммунальные услуги и экологическую безопасность; хорошо развитой транспортной доступностью по области; возможностями подключения и использования требуемых для производства инженерных сетей. Следует отметить, что в Америке считается необходимым для развития производства на выбранном участке земли наличие только трех элементов инженерных сетей: дорога, вода, электроэнергия (остальное автономно может создаваться на месте).

Первичный рынок развивается на основании Закона Московской области «О цене земли при продаже земельных участков собственникам, расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области» от 13.12.2001 г. № 217/2001-ОЗ. Цена земли устанавливается в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). При отсутствии на участке недвижимого имущества, находящегося в собственности, согласно ст. 30 Земельного Кодекса РФ предоставление земельного участка в собственность осуществляется исключительно на торгах.

Наибольшие затруднения в настоящее время вызывает оценка земли, требующая высоко квалифицированных оценщиков, специальная подготовка которых находится в самом начале.

Стоимость земельного участка характеризует меру удобства или выгоды от занятия участка под конкретный вид деятельности (или сервитут) по сравнению с удобствами или выгодами от занятия другого участка. Стоимость определяется суммой затрат, связанных с размещением данного вида деятельности на данном участке (локализационных затрат) и затрат и потерь в процессе развития данного вида деятельности. Чем меньшеэта сумма, тем выше стоимость.

В настоящей работе рассматриваются вопросы, касающиеся применения метода сравнимых продаж для определения стоимости земельного участка.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р) условиями применения метода сравнимых продаж являются: «…наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса)». Наиболее важными факторами стоимости являются:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;
• прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;
• корреляционно — регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
• определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
• экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

Наиболее действенными методами, обеспечивающими адекватность получаемого результата оценки являются методы математического моделирования (основанные на корреляционно — регрессионном анализе связей), если они квалифицированно разрабатываются и корректно используются. Наименее предпочтительны методы экспертных оценок (следует стремиться к сведению влияния экспертных решений и оценок к минимуму).

В настоящее время большинством оценщиков используется ручная техника оценки в табличной форме без использования формульных соотношений, компьютерных программ, а зачастую и безотносительно к виду деятельности, под которую предполагается использование земельного участка.

Целью исследований являлось изучение характера и количественных величин зависимости стоимости земельных участков от различных факторов влияния.

Указанная цель подразумевала решение следующих задач:

• выборка данных по земельным участкам для различных видов деятельности, удаленных от МКАД на расстоянии 2…123 км;
• статистическая обработка и проведение сравнительного анализа данных с учетом случайных ошибок измерений;
• построение графических зависимостей стоимости помещений от их площадей и подбор аппроксимирующих формул с применением методов корреляционно — регрессионного анализа;
• анализ полученных зависимостей и общие выводы.

Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных, представленных на сайтах: http://www.stn.ru/, http://www.izrukvruki.ru/ за 2002 г.

Выборка данных по стоимости земельных участков в Московской области

Таблица 1.

Для аппроксимации зависимости использовались три вида формул:

Линейная регрессия —	С = А + В * П
Логарифмическая регрессия —	С = А + В * ln П
Степенная регрессия —	С = А*ПВ

В табл. 2 приведены аппроксимирующие зависимости и коэффициенты корреляции.

Таблица 2.

*- стоимость выражена в тыс. долл./га

Рассмотрим изменения стоимости продажи прав долгосрочной аренды (49 лет) на участки коммерческого использования в Московской области.

Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных, представленных на сайтах: : http://www.stn.ru/, http://www.izrukvruki.ru/ за 2002 г.

Продажа прав аренды на 49 лет

Таблица 3.

Для аппроксимации зависимости использовались три вида формул:

Линейная регрессия —	С = А + В * П
Логарифмическая регрессия —	С = А + В * ln П
Степенная регрессия —	С = А*ПВ

В табл. 4 приведены аппроксимирующие зависимости и коэффициенты корреляции.

Таблица 4.

*- стоимость выражена в тыс.долл./га

Составим таблицу соотношения стоимости переуступки прав аренды на 49 лет и стоимости полных прав собственности по наиболее достоверным зависимостям (степенным):

Таблица 5.

ВЫВОДЫ:

1). Зависимость стоимости земельных участков коммерческого назначения (производственно-складское, свободное..) от расстояния удаления от МКАД на расстояниях 2…123 км от МКАД с достаточной доверительной вероятностью можно аппроксимировать формулой:

» 884 / Расстояние от МКАД» (тыс. долл./га).

2). Зависимость стоимости переуступки прав долгосрочной аренды (49 лет) земельных участков коммерческого назначения (производственно-складское, свободное..) от расстояния удаления от МКАД на расстояниях 2…150 км. от МКАД с достаточной доверительной вероятностью можно аппроксимировать формулой:

» 730 / Расстояние от МКАД» (тыс. долл./га).

3). Соотношение прав долгосрочной аренды (49 лет.) и прав собственности для Московской области имеют существенное значение для расстояния от МКАД порядка 0…70 км. При большем расстоянии от МКАД это соотношение с достаточной степенью достоверности может быть принято на уровне 1,00.