к.т.н. Яскевич Е.Е. и Яскевич А.Е.
ВВЕДЕНИЕ
Расчеты прибыли предпринимателя и внешних износов производятся на основании работ:
- ООО «НЦПО» «Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости», М. 2004 г.
- ООО «НЦПО» « Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости», М. 2004 г.
- ООО «НЦПО» «Классификация основных типов зданий и сооружений для производства работ по оценке. Методика ускоренного определения функционального износа объектов недвижимости», М. 2005 г.
Прибыль предпринимателя является регулирующей силой, повышающей или снижающей активность строительного бизнеса и определяющей динамику рынка купли – продажи объектов недвижимости, поэтому она становится объектом конкуренции между предпринимателями. Это экономический механизм, который регулирует движение нормы прибыли, определяющей цену труда.
Внешний износ – это обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды.
Влияние прибыли предпринимателя на стоимость объектов недвижимости приводит к повышению их стоимости, оно достаточно велико на всей территории РФ, при этом прибыль предпринимателя появляется и исчезает на различных сегментах рынка купли – продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости в зависимости от спроса и предложения на этих сегментах.
Наличие прибыли предпринимателя при строительстве и ее величина зависят как от многих факторов внешнего влияния, так и от совокупного количества функций, которые может принять на себя предприниматель.
Предприниматель определяется как организатор производства, плательщик по договорам или продажным ценам за сырье, арендатор средств производства, плательщик по трудовым услугам, оплачивающий себе предпринимательский труд по организации производства.
Процесс создания объектов недвижимости растянут во времени, поэтому для Оценщиков целесообразно правильно определять время создания объекта, потребности предпринимателя в кредитах и стоимость отдельных элементов объекта.
Косвенные признаки появления внешнего износа:
| № |
Признаки внешнего износа для зданий и сооружений |
| 1 | Отсутствует новое строительство улучшений |
| 2 | Неразвит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости |
| 3 | Присутствует рынок сдачи в аренду улучшений, неразвит рынок купли – продажи объектов недвижимости |
| 4 | Велик валовой рентный мультипликатор (ВРМ) на рассматриваемом сегменте рынка |
| 5 | Относительно низкая стоимость земельных участков |
| 6 | Недозагрузка оцениваемых объектов недвижимости |
| 7 | Рынок развит, но имеет место монополия при несовершенной конкуренции |
| 9 | Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при применении метода остатка (по методическим рекомендациям МИО) |
Данные мониторинга, получены в процессе работ по оценке (в соответствии с методиками анализировались стоимостные параметры улучшений и сравнивались со среднерыночными данными в рассматриваемом сегменте рынка).
| № |
Местоположение | Тип недвижимости | Класс КС | Прибыль предпринимателя, % | Внешний износ, % | Примечание |
| г. Архангельск | ||||||
| 1 | Промзона (окраина) | Производственные помещения класса «С» | КС-1 | — | 8 | |
| г. Бийск | ||||||
| 1 | Ближе к окраине | Типовое жилье | КС-1 | 16 | — | 5-этажей |
| г. Владивосток | ||||||
| 1 | Центр | Офис класса «С» | КС-4 | 42 | — | |
| 2 | Окраина (к аэропорту) | Производственный корпус | КС-4 | — | 8 | 1-этажный, высокий |
| 3 | Центр | Магазин класса «С» | КС-1 | 52 | На 1 этаже жилого дома | |
| Владимирская обл., г. Киржач | ||||||
| 1 | Промзона | Производственные здания класса «С» | КС-1 | — | 28…31 | 1-этажные, высокие, старой постройки |
| г. Волгоград | ||||||
| 1.1 | Разбросаны по городу на удалении от центра | Магазины класса «С» | КС-1 | 32 | Старой постройки в жилых 5-ти этажных домах | |
| 1.2 | Разбросаны по городу | Магазины класса «В» | КС-6 | 47 | Новой постройки | |
| Воронежская область, г. Россошь | ||||||
| 1 | Окраина | Птичники | КС-2 | — | 68 | Год ввода – 1966…1968 |
| г. Екатеринбург | ||||||
| 1 | Центр | Офисные помещений класса «С» | КС-4 | 48 | ||
| г. Краснодар | ||||||
| 1 | Центр | Офисные помещений класса «С» | КС-2 | 36 | — | |
| Ленинградская область, г. Волхов | ||||||
| 1 | Рядом с ж.д. станцией | Производственно – административное здание | КС-1 | 8 | — | Старой постройки |
| г. Москва | ||||||
| 1.1 | Центр | Элитное жилье | КС-1,3 | 97 | — | В отдельных районах — до 112…118 % |
| 1.2 | Окраины | Элитное жилье | КС-1,3 | 82 | — | Ниже 75 % не снижается |
| 2.1 | Центр | Торговые комплексы класса А, В | КС-1,6 | 142 | — | Ниже 95 % не снижается |
| 2.2 | Средние районы | Торговые комплексы класса В | КС-1,6 | 118 | — | |
| 2.3 | Приближенно ко МКАД | Торговые комплексы класса В | КС-4,6 | 102 | — | Ниже 90 % не снижается |
| 3.1 | Средние районы | Производственные помещения | КС-1,КС-4 | 42 (для помещений средней высоты) |
14 (для очень высоких помещений) |
Внешние износы связаны с высокими помещениями |
| 3.2 | Приближенно ко МКАД | Производственные помещения | КС-1, КС-4, КС-3 | 35 | 18 | Внешние износы связаны с высокими помещениями |
| 4.1 | Центр и основные магистрали | Офисы класса «А» | КС-3,6 | 128 | Ниже 108 не снижается | |
| 4.2 | Центр и основные магистрали | Офисы класса «В» | КС-3,6 | 114 | Ниже 92 не снижается | |
| 4.3 | Центр и основные магистрали | Офисы класса «С» | КС-1 | 79 | Ниже 62 не онижается | |
| 4.4 | Приближенно ко МКАД | Офисы класса «В» | КС-3,6 | 102 | Ниже 80 не снижается | |
| 4.5 | Приближенно ко МКАД | Офисы класса «С» | КС-4, КС-1 | 63 | Ниже 50 не снижается | |
| 5.1 | Средние районы | Склады – терминалы Класса «В» |
КС-4 | 82 | ||
| 5.2 | Приближенно ко МКАД | Склады – терминалы Класса «В» |
КС-4 | 109 | ||
| 5.3 | Средние районы | Склады – терминалы класса «С» | КС-1,4 | 76 | Ниже 65 не снижается | |
| 6 | Средние районы | Гаражи металлические (3 * 6 м.) | КС-5 | 13…26 | Сильно зависит от местоположения | |
| Московская область | ||||||
| 1.1 | 15…25 км. от МКАД (Рублево-Успенское шоссе) |
Элитные загородные владения по индивидуальным проектаи | КС-1, КС-3,1 | 132 | — | Ниже 108 не снижается |
| 1.2 | 40…50 км. от МКАД (Рублево – Успенское шоссе) | Элитные загородные владения по индивидуальным проектаи | КС-1, КС-3,1 | 112 | — | |
| 1.3 | 20…40 км от МКАД | Типовые загородные владения современной постройки | КС-1, КС-7 | 72 | Ниже 55 не снижается | |
| 1.4 | 20…40 км от МКАД | Типовые загородные владения старой постройки | КС-7 | 45 | Ниже 32 не снижаются | |
| 1.5 | 50…60 км от МКАД | Типовые загородные владения современной постройки | КС-1 | 36 | Большой разброс данных | |
| 1.7 | 60..70 км от МКАД | Типовые загородные владения современной постройки | КС-1 | 31 | Большой разброс данных | |
| 2.1 | 10…20 км от МКАД | Офисы класса «В» | КС-3,6, КС-1, КС-4,6 |
39 | — | Разброс данных |
| 2.2 | 10…20 км от МКАД | Офисы класса «С» | КС-1, КС-4 | 22 | — | Разброс данных |
| 2.3 | 30…40 км от МКАД | Офисы класса «С» | КС-1, КС-4 | 15 | — | Разброс данных |
| 2.4 | 50…60 км от МКАД | Офисы класса «С» | КС-1, КС-4 | 8 | 10 | Разброс данных |
| 2.5 | 70…90 км от МКАД | Офисы класса «С» | КС-1, КС-4 | — | 15 | Разброс данных |
| 3.1 | 10…20 км от МКАД | Склады – терминалы класса «В» | КС-6 | 75 | — | Ниже 50 не снижаются |
| 3.2 | 40…70 км от МКАД | Склады – терминалы класса «В» | КС-6 | 32 | — | |
| 4.1 | 10…30 км от МКАД | Магазин класса «С» | КС-1 | 61 | — | |
| 4.2 | 30…60 км от МКАД | Магазин класса «С» | КС-1 | 44 | — | |
| 4.3 | 70…90 км от МКАД | Магазин класса «С» | КС-1 | 32 | — | |
| 5.1 | 10…30 км от МКАД | Производственные помещения класса «С» | КС-4 | 28 | 4 | Разброс данных |
| 5.2 | 30…60 км от МКАД | Производственные помещения класса «С» | КС-4 | 16 | 10 | Разброс данных |
| 5.3 | 70…90 км от МКАД | Производственные помещения класса «С» | КС-4 | 7 | 25 | Разброс данных |
| г. Мурманск | ||||||
| 1.1 | Центр города | Офисные помещения класса «С» | КС-1, КС-4 | 22 | ||
| 1.2 | Окраина | Офисные помещения класса «С» | КС-1, КС-4 | 8 | 5 | |
| Мурманская область | ||||||
| 1 | Берег моря | Нежилые здания | КС-1,КС-2 | — | 11…59 | Разброс данных |
| г. Оренбург | ||||||
| 1 | Центр города | Торговые помещения класса «В» | КС-1,4 | 72 | — | Реконструкция и новая постройка |
| г. Ростов-на Дону | ||||||
| 1.1 | Центр | Торговые помещения класса «С» | КС-1, КС-4 | 64 | — | |
| 1.2 | Окраина | Торговые помещения класса «С» | КС-1, КС-4 | 46 | — | |
| г.Рязань | ||||||
| 1 | Центр | Магазин класса «В» | КС-4 | 46 | Встроенно – пристроенное помещение | |
| г.Санкт-Петербург | ||||||
| 1.1 | Центр | Элитное жилье | КС-1,3 | 99 | ||
| 1.2 | Окраины | Элитное жилье | КС-1,3 | 74 | ||
| 2.1 | Центр | Торговые комплексы класса А, В | КС-1,6 | 108 | ||
| 2.2 | Средние районы | Торговые комплексы класса В | КС-1,6 | 87 | ||
| 3.1 | Центр | Офисные помещения класса «С | КС-1 | 74 | ||
| 3.2 | Окраины | Офисные помещения класса «С | КС-1 | 42 | ||
| г. Тверь | ||||||
| 1 | Окраина | Магазин класса «В» | КС-6 | 32 | — | Новое строение |
| 2 | Средний район | Офисное помещение | КС-1 | 29 | — | Старой постройки |
| Тамбовская область | ||||||
| 1.1 | г. Рассказово | Жилые 5-эт дома | КС-1 | — | 3 | |
| 1.2 | г. Мичуринск и Котовск | Жилые 5-эт дома | КС-1 | 12…18 | — | |
| г. Новокузнецк | ||||||
| 1 | Ближе к окраине города | Складские помещения класса «С» | КС-4 | 17 | — | (Высота – более 10 м.) |
| г.Новосибирск | ||||||
| 1 | Окраина, промзона | Производственное здание класса «С» | КС-4 | — | 12 | Высота до 6 м. |
| г.Тула | ||||||
| 1 | Центр города | Офисы класса «В» | КС-3,6 | 15…28 | Реконструкция | |
| 2 | Центр города | Магазин класса «С» | КС-4 | 42 | — | |
| г. Ярославль | ||||||
| 1 | Промзона | Производство — склад | КС-6 | 23 | — |