Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб

к.т.н. Яскевич Е.Е.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам — аналогам и сравнение каждого объекта — аналога с оцениваемым объектом.

Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты — аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки /1/.

Настоящая работа посвящена одной из наиболее трудоемких и сложных в применении поправок — поправке на масштаб сравниваемых объектов. Ранее, эту поправку называли «поправкой Мисовца», — однако, в связи с появлением на сайте http://www.appraiser.ru/ работы В. Мисовца «Обоснование и расчет поправки на площадь объекта оценки при обосновать применимость поправки на масштаб сравниваемых объектов.

Наиболее развитым рынком недвижимости является рынок Москвы и Московской области. На основании анализа выборочных данных по этому рынку построены определенные ниже зависимости между площадями объектов и их стоимостью. Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных, представленных на сайтах: http://www.stn.ru/, http://www.izrukvruki.ru/ за декабрь 2002 — январь 2003 гг.

Целью исследований являлось изучение характера и количественных величин зависимости стоимости объектов недвижимости от их масштаба (площади).

Указанная цель подразумевала решение следующих задач:

• выборка данных по административно — офисным помещениям в трех поясах города Москвы, расположенных на удалении 0…3 км. от Центра (в пределах Садового кольца), 4…8 км. от Центра и рядом со МКАД (+ — 3…4 км.);
• выборка данных по производственным помещениям, расположенным в черте города Москвы;
• выборка данных по производственным помещениям, расположенным на удалении 35…140 км. от МКАД на территории Московской области;
• статистическая обработка и проведение сравнительного анализа данных с учетом случайных ошибок измерений;
• построение графических зависимостей стоимости помещений от их площадей и подбор аппроксимирующих формул с применением методов корреляционно — регрессионного анализа;
• анализ полученных зависимостей и общие выводы.

Административно-офисные помещения

Для проведения анализа использовались данные по административно — офисным помещениям класса «В» и «С» в рубрике «здания». Подбирались объекты, расположенные в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4).

В табл.1 приведены общие данные по выборке объектов.

Производственные помещения (в Москве).

Для проведения анализа использовались данные по производственным помещениям, расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). Производственные помещения в г. Москве рассеяны достаточно неоднородно. Наибольшее количество производственных помещений располагается по направлению розы ветров от центра города. Роза ветров для Москвы имеет направление Северо-Запад…Юго-Восток. Наихудшее в экологическом плане место — Капотня (окончание Москвы на Юго-Востоке). Большинство наиболее вредных производственных предприятий, начиная со сталинских времен, располагаются по розе ветров и в районах, приближенных ко МКАД. Именно поэтому, территориальные пояса на удалении от центра нецелесообразно использовать и выборки объектов осуществлялись по всей территории г. Москвы.

В табл.1 приведены общие данные по выборке объектов.

Производственные помещения (в Московской области на удалении 35…140 км от МКАД).

Для проведения анализа использовались данные по производственным помещениям, расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). Производственные помещения в Московской области рассеяны достаточно неоднородно. Наибольшее количество производственных помещений располагается вблизи МКАД. Однако много помещений принадлежит городам Подмосковья. Именно поэтому считаем целесообразным представить выборку данных по помещениям, расположенным на удалении 35…140 км. от МКАД, как отражение общего положения с поправкой на масштаб в районных городах Подмосковья и Центрального Региона России.

В табл.1 приведены общие данные по выборке объектов и результаты статистической обработки данных.

Таблица 1.

В табл. 2 представлены данные статистической обработки данных с выходом на случайные ошибки измерений, определяемые по следующему выражению:

О — среднеквадратичное отклонение,

t — квантиль распределения Стьюдента при доверительной вероятности 90 % и заданном количестве образцов в выборке,

n — количество образцов в выборке.

При осуществлении сравнения средних значений по выборке проверяется гипотеза о равенстве этих значений (нуль — гипотеза). Основой для оценки нуль — гипотезы служит сравнение перекрытия интервалов средних значений +- случайные ошибки измерений (в табл. 2 эти величины названы диапазонами разброса с учетом случайных ошибок измерений). Нами проанализированы диапазоны разброса с учетом случайных ошибок измерений и их перекрытия.

Таблица 2.

На основании данных, приведенных в табл. 2, сделаны следующие выводы:

1).Для административно-офисных помещений, расположенных в Центре

Вводить поправки на масштаб помещений в диапазоне площадей 0…5000 кв.м. при доверительной вероятности 90 % нецелесообразно (диапазонразбросов перекрываются). Поправки следует вводить при площадях аналогов (образцов) свыше 5 000 кв. м (диапазоны разбросов не перекрываются).

Следует отметить, что среднее значение стоимости помещений в диапазоне 201…1000 кв. м проверялось на основании параллельной выборки, но существенно величина средней стоимости не изменялась, — видимо это связано с определенными внешними эффектами, которые требуют дополнительного изучения (анализ представительности выборки показывает, что за исследуемый интервал времени на рынке находилось много площадей с пониженной стоимостью в диапазоне 331…689 кв. м).

2). Для административно-офисных помещений, расположенных на расстоянии 4…8 км от центра

Вводить поправки на масштаб помещений в диапазоне площадей 0…1000 кв. м при доверительной вероятности 90% нецелесообразно (диапазоны разбросов перекрываются). Поправки следует вводить при площадях аналогов (образцов) свыше 1 000 кв. м.

3).Для административно-офисных помещений, расположенных вблизи МКАД (+- 3…4 км)

Вводить поправки на масштаб помещений во всех диапазонах площадей при доверительной вероятности 90% целесообразно (диапазоны разбросов практически не перекрываются).

4). Для производственных помещений (в Москве)

Вводить поправки на масштаб помещений в диапазонах площадей от 0 до 1000 кв. м при доверительной вероятности 90% целесообразно (диапазоны разбросов не перекрываются).

Поправки для диапазонов площадей 201…1 000 и 1 001…5 000 кв. м при доверительной вероятности 90% вводить нецелесообразно (диапазоны разбросов перекрываются).

Поправки для диапазонов площадей 0…1000 и свыше 5000 кв. м при доверительной вероятности 90% вводить целесообразно (диапазоны разбросов не перекрываются).

5). Для производственных помещений (в Московской области на удалении 35…140 км от МКАД)

Вводить поправки на масштаб помещений в диапазоне площадей 0…1000 кв. м при доверительной вероятности 90% нецелесообразно (диапазоны разбросов перекрываются). Поправки следует вводить при площадях аналогов (образцов) свыше 1 000 кв. м.

Ниже приведены отдельные графические зависимости стоимости помещений от их площади:

Административно-офисные помещения класса В…С

Производственные помещения

Определим ориентировочные значения вводимых поправок на масштаб помещений, используя аппроксимацию полученных данных. На нижеприведенных графиках представлены зависимости средних стоимостей помещений от их площадей.

Для аппроксимации использовались три вида формул:

Линейная регрессия

С = А + В * П

Логарифмическая регрессия

С = А + В * ln П

Степенная регрессия

С = А * П^В

В табл. 3 приведены аппроксимирующие зависимости и коэффициенты корреляции.

Таблица 3.

На основании анализа полученных данных сделаны следующие выводы:

• В целом большинство графиков показывает экспоненциальный характер зависимости «стоимость помещений — площадь помещений»;
• Поправки на масштаб целесообразно вводить для всех типов рассмотренных выше помещений;
• Коэффициенты корреляции показывают, что наиболее целесообразно использовать для вычисления поправок на масштаб помещений логарифмические и степенные зависимости;
• Приведенные графики могут быть использованы для прямого расчета поправок на масштаб помещений.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ:

1. Оценка недвижимости. /Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М., «Финансы и статистика», 2002, — 495 с.
2. http://www.appraiser.ru/.
3. http://www.stn.ru/.
4. http://www.izrukvruki.ru/.