Анализ рынков недвижимости (Обоснование корректировок)

к.т.н. Яскевич Е.Е. и Яскевич А.Е.

Введение

Оценщик недвижимости постоянно находится в дефиците времени и ищет готовые решения для обоснования корректировок, к которым относятся такие, как масштабный эффект, корректировка на местоположение, наличие инженерных сетей, расположение на красной линии, вблизи престижных и непрестижных мест, разница между правами собственности и правами аренды и т.п. Частично, отдельные обоснования Оценщик может получить из материалов настоящей статьи, которая не смогла вместить всего объема расчетных данных и выпускается в урезанном варианте (до 50 страниц).Интенсификация судебных споров по поводу завышения кадастровой стоимости земельных участков и, в перспективе, кадастровых стоимостей комплексных объектов недвижимости заставляет проанализировать соотношения рыночных и кадастровых стоимостей земельных участков и определить вероятности превышения кадастровых стоимостей над рыночными. Публикация цен сделок с отдельными объектами недвижимости на сайте Росреестра и постоянная критика этих данных заставляют провести сопоставление рыночных стоимостей оферт (предложений) и цен зарегистрированных сделок. Стоимость различных классов и типов объектов недвижимости по-разному реагирует на воздействие многих ценообразующих факторов влияния,поэтому в данной работе приведено качественное ранжирование большинства факторов, позволяющее обоснованно выбирать среди них наиболее существенные.

Настоящая работа посвящена исследованию рынков купли-продажи прав на свободные земельные участки (ЗУ) и земельные участки с улучшениями в нескольких городах и населенных пунктах РФ. Рассмотрены следующие вопросы и проведены исследования:

Вопрос 1. Величина соотношения рыночной и кадастровой стоимости в городах РФ:

• Исследования изменения соотношений «Рыночная стоимость прав на ЗУ/Кадастровая стоимость ЗУ» на базе оферт (РС/КС) и «Рыночная стоимость прав на ЗУ/Кадастровая стоимость ЗУ» (РЦ/КС) на базе совершенных сделок;
• Исследования изменения соотношений «Рыночная стоимость прав долгосрочной аренды на ЗУ/Кадастровая стоимость ЗУ» на базе оферт (ППА/КС).

Вопрос 2. Определение корректировок на местоположение для земельных участков по фактору удаленности от базисного центра:

• Исследования различий в стоимости прав на ЗУ по городам РФ от центра к окраине;
• Исследования различий в стоимости прав на ЗУ по Московской и Ленинградской области от МКАД (КАД) к окраинам.

Вопрос 3. Определение корректировок по масштабному эффекту для городских и областных земельных участков:

• Исследования масштабных эффектов для земельных участков коммерческого назначения в городах и областях.

Вопрос 4. Определение диапазонов корректировок с учетом влияния различных факторов для городских и областных земельных участков:

• Исследования диапазонов корректировок с учетом различных факторов влияния для городских земельных участков, участков небольших населенных пунктов и участков для загородных владений.

Вопрос 5. Ранжирование факторов влияния на стоимость объектов недвижимости:

• Ранжирование факторов влияния на стоимость ЗУ для различных направлений функционального использования (под жилую недвижимость в городе, под загородные владения, под торгово-сервисные цели, под офисную недвижимость, под производственную недвижимость, под складскую недвижимость).
• Ранжирование факторов влияния на стоимость городской коммерческой недвижимости (земельные участки с улучшениями) для различных направлений функционального использования (жилая недвижимость, торгово-сервисная, офисная, производственная, складская недвижимость).

Исследования рынков производились с использованием данных сети Интернет, сборников по недвижимости и иных материалов.

1. Величина соотношения рыночной и кадастровой стоимости земельных участков в городах РФ

1.1. Методология исследований:

• поиск предложений по продаже прав собственности и прав долгосрочной аренды по городам РФ;
• поиск предложений по продаже зданий с участком земли в точках города, где отсутствуют предложения по свободным участкам ЗУ (для использования метода выделения);
• применение корректировок на уторгование на базе СРД-12,13 для земельных участков и комплексных объектов недвижимости;
• применение метода «выделения» при определении стоимости земельных участков для комплексных объектов недвижимости с учетом применения ПП (ВнИ), приведенных в СРД-12,13;
• графическое построение полученных данных со статистической обработкой отдельных массивов данных;
• сопоставление полученных данных с кадастровыми стоимостями;
• построение корреляционно – регрессионных зависимостей.

1.2. Исследования соотношений рыночных и кадастровых стоимостей по г. Москве на основании оферт

Сведения по земельным участкам коммерческого офисно — административного назначения представлены в табличной форме.

По офертам (предложениям) расчет удельной рыночной стоимости производился с использованием следующего выражения:

РС = (Стоимость предложения / Площадь ЗУ)*Куторг ⁽¹⁾

Удельная кадастровая стоимость:

КС = (Кадастровая стоимость / Площадь ЗУ) ⁽²⁾

Таблица 1 . Сведения по ЗУ коммерческого назначения (оферты)

Среднее соотношение РС/КС по городу 1,46. Соотношение показывает превышение рыночной стоимости ЗУ над кадастровой.

На нижеприведенном графике показаны соотношения РС/КС для земельных участков по мере удаления от центра.

Рисунок 1. Соотношения РС/КС для земельных участков по мере удаления от центра

Корреляционно – регрессионные данные:

РС/КС = 2,2804 -0,468*Ln(Расстояние от центра) ⁽³⁾

R² = 0,558

Как следует из вышеприведенной таблицы, 9 участков из 36 имеют удельные рыночные стоимости, не превышающие удельные кадастровые. Вероятность наличия превышений:

9 / 36 = 0,25 (25%)

На базе представленной выборки исследовались масштабные эффекты (представлены ниже по тексту).

Аналогично для Москвы произведена выборка данных по рыночной стоимости прав долгосрочной аренды (ППА около 49 лет) земельных участков офисно — административного назначения с охватом всего города (таблица первичных данных не приводится ввиду экономии на текстовом объеме статьи и целесообразности приведения графических данных с таблицами статистической обработки).

Расчет относительной стоимости прав аренды:

ППА = (Стоимость предложения ППА/Площадь ЗУ)*Куторг ⁽⁴⁾

На графике представлены соотношения ППА / КС по мере удаления от центра города.

Рисунок 2. соотношения ППА / КС по мере удаления от центра города

Корреляционно – регрессионные данные:

ППА / КС = 1,4272 – 0,294*Ln(Расстояние от центра) ⁽⁵⁾

R² = 0,446

Таблица 2 . Результаты статистической обработки общей выборки данных:

Среднее соотношение ППА/КС=0,848, что показывает снижение удельной рыночной стоимости ППА ЗУ по сравнению с удельной кадастровой (далее по тексту подразумеваются удельные стоимости, поэтому словосочетание удельная стоимость понимается как стоимость).

Среднее соотношение РС/КС=1,46, что показывает превышение рыночной стоимости ЗУ над кадастровой.

Найдем их соотношение:

(ППА/КС)/ (РС/КС) = ППА/РС=0,848/1,46 = 0,580

Стоимость прав аренды в среднем по городу составляет 0,580 от прав собственности на ЗУ для офисно-административного назначения.

1.3. Исследования соотношений рыночных и кадастровых стоимостей по г. Москве на основании сделок

Для города Москва произведена выборка данных по сделкам с земельными участками в 2013 г. на базе сайта Росреестра https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/.

Рисунок 3. Пример скриншота

Сведения по земельным участкам коммерческого назначения представлены в табличной форме (данные по удельной стоимости сделок РЦ и удельным кадастровым стоимостям КС).

РЦ = (Стоимость сделки / Площадь ЗУ) ⁽⁶⁾

Таблица 3 . Сведения по ЗУ коммерческого назначения (сделки)

Среднее соотношение РЦ/КС=1,239 , что показывает превышение рыночной стоимости ЗУ над кадастровой.

На нижеприведенном графике показаны соотношения РЦ/КС для земельных участков по мере удаления от центра.

Рисунок 4. Соотношения РЦ/КС для земельных участков по мере удаления от центра

Корреляционно – регрессионных данные:

РЦ/КС = 2,2207-0,435*Ln(Расстояние от центра) ⁽⁷⁾

R² = 0,458

Решение регрессионного уравнения для РЦ/КС=1 показывает расстояние 16,5 км. от центра.

Как следует из табл.3, 8 участков из 22 имеют рыночные стоимости, не превышающие кадастровые. Вероятность наличия превышений:

8 / 22 = 0,36 (36%)

Регрессионные уравнения зависимости соотношений прав собственности на ЗУ (РС и РЦ) с кадастровыми стоимостями (КС) для города Москвы близки:

Корреляционно – регрессионные данные:

РС/КС = 2,2804 -0,468*Ln(Расстояние от центра) ⁽⁸⁾

R² = 0,558

РЦ/КС = 2,2207-0,435*Ln(Расстояние от центра) ⁽⁹⁾

R² = 0,458

Регрессионные уравнения по офертам и сделкам близки по свободному члену (2,2804 и 2,2207) и коэффициенту (0,468 и 0,435).

Рыночные стоимости по офертам и цены сделок по Росреестру показывают сопоставимые данные.

1.4. Исследования соотношений рыночных и кадастровых стоимостей по городам РФ на основании оферт

Исследования проведены по городам, имеющим значительные выборки данных по предложениям к продаже земельных участков коммерческого назначения. В нижеприведенной таблице представлены данные по выборкам в количестве 15 – 36 объектов (данные по городам с меньшими выборками не приводятся).

Таблица 4. Сводная таблица РС/КС и ППА/КС для различных городов РФ

Вышеприведенные табличные данные показывают, что:

— Стоимость прав собственности на ЗУ значительно превышает стоимость долгосрочных прав аренды. В среднем, наибольшее превышение отмечается для ЗУ торгово-сервисного назначения и наименьшее – для ЗУ производственного назначения;

— В среднем, по городам РФ, рассмотренным выше, рыночные стоимости прав собственности (РС) превышают кадастровые стоимости ЗУ (КС);

— Наибольшие различия прав собственности (РС) с кадастровыми стоимостями (КС) отмечены в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Ярославле, а наименьшие – в Красноярске, Краснодаре, Ростове на Дону, Екатеринбурге;

— В среднем, по городам РФ, рассмотренным выше, рыночные стоимости прав долгосрочной аренды (ППА) находятся ниже кадастровых стоимостей (КС);

— Наиболее приближены рыночные стоимости прав долгосрочной аренды (ППА) к кадастровым стоимостям (КС) в Москве, Новосибирске, Санкт-Петербурге, Ярославле и наименее – в Красноярске, Екатеринбурге;

— В среднем, соотношения стоимости прав аренды и прав собственности (ППА/РС) по городам РФ показывают тенденцию роста от торгово-сервисного назначения к производственно-складскому;

— Исследования стоимости ЗУ по городам РФ и сравнение с кадастровыми стоимостями показывает, что, в среднем, в городах имеется возможность повышения кадастровой стоимости ЗУ в центральных районах, однако, имеется и большая вероятность оспаривания кадастровых стоимостей ЗУ в районах, приближенных к окраине.

— В Москве имеются ЗУ с завышенной кадастровой стоимостью, местоположение которых тяготеет к окраинам города. Общее количество таких ЗУ составляет от 25% (по офертам) до 36% (по сделкам).

Представленные данные позволяют сделать еще много заключений, но объем статьи не позволил привести здесь все выводы.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК НА МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО ФАКТОРУ УДАЛЕННОСТИ ОТ БАЗИСНОГО ЦЕНТРА

За базисные центры принимаются:

— центры городов при исследованиях влияния местоположения ЗУ в городах;

— МКАД (КАД) при исследованиях влияния местоположения ЗУ для областей.

2.1. Город Москва. Коммерческие ЗУ офисно-административного назначения. Оферты и сделки.

Рисунок 5. Изменение РС ЗУ по удалению от центра города

Корреляционно – регрессионные данные:

РС = 252 720 *(Расстояние от центра)^{-0,986 (10)}

R² = 0,742

От центра к окраинам РС изменяется на 2 порядка.

Высокий уровень R (0,86) позволяет использовать найденное регрессионное уравнение для корректировки на местоположение земельных участков офисно-административного направления по фактору удаления от центра города.

Следует отметить, что данный фактор не является единственным при учете местоположения ЗУ.

Аналогично было проведены исследования для ППА.

Подбор аналогов осуществлялся с использованием остаточного срока прав аренды, приближенного к 49 годам. Также использовались коэффициенты уторгования на базе данных СРД-12,13.

Рисунок 6. Изменение РС ППА по удалению от центра города

Корреляционно – регрессионные данные:

ППА = 125 008 * (Расстояние от центра)^{-0,769 (11)}

R² = 0,452

В нижеприведенной таблице представлены расчетные данные по регрессионным уравнениям (10 и 11).

Таблица 5. Расчетные данные по РС и ППА

Следует отметить тенденцию роста соотношения ППА/РС по мере удаления от центра города. Среднее значение ППА / РС = 0,789.

2.2. г. Москва. Коммерческие ЗУ. Сделки

Рисунок 7. Изменение РЦ по удалению от центра города

Корреляционно – регрессионные данные:

РЦ = 210 787-63662*Ln(Расстояние от центра) ⁽¹²⁾

R² = 0,571

От центра к окраинам РЦ изменяется на 2 порядка.

2.3. Московская область. Коммерческие ЗУ производственно-складского назначения. Оферты.

Рисунок 8. Изменение РС ЗУ по удалению от МКАД

Корреляционно – регрессионные данные:

РС = 77,881-16,17*Ln(Расстояние от МКАД) ⁽¹³⁾

R² = 0,184

2.4. Ленинградская область. Коммерческие ЗУ производственно-складского назначения. Оферты.

Рисунок 9. Изменение РС ЗУ по удалению от КАД

Корреляционно – регрессионные данные:

РС = 17,286-2,083*Ln(Расстояние от КАД) ⁽¹⁴⁾

R² = 0,143

Низкий коэффициент корреляции не позволяет достоверно использовать регрессионное уравнение для корректировки (имеются дополнительные существенные факторы влияния на стоимость).

2.5. г. Ярославль. Коммерческие ЗУ торгового назначения. Оферты.

Рисунок 10. Изменение РС ЗУ по удалению от центра города

Корреляционно – регрессионные данные:

РС = 5 707-817,5*Ln (Расстояние от центра) ⁽¹⁵⁾

R² = 0,350

Низкий коэффициент корреляции не позволяет достоверно использовать регрессионное уравнение для корректировки (имеются дополнительные существенные факторы влияния на стоимость).

2.6. г. Ярославль. Коммерческие ЗУ производственно-складского назначения. Оферты.

Рисунок 11. Изменение РС ЗУ по удалению от центра города

Корреляционно – регрессионные данные:

РС = 19 438*(Расстояние от центра)^{-1,832 (16)}

R² = 0,386

Низкий коэффициент корреляции не позволяет достоверно использовать регрессионное уравнение для корректировки (имеются дополнительные существенные факторы влияния на стоимость).

Таблица 6. Сводная таблица корреляционно-регрессионных данных (влияние местоположения)

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК НА МАСШТАБНЫЙ ЭФФЕКТ ДЛЯ ГОРОДСКИХ И ОБЛАСТНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

3.1. г. Москва. Масштабный эффект для ЗУ офисно-административного назначения

Методология основана на вышеприведенной.

Использовались предложения по продаже прав собственности для земельных участков коммерческого назначения (офисно-административного).

Удельные стоимости РС сопоставлялись с площадями ЗУ и производился корреляционно – регрессионный анализ (КРА) наличия стохастической связи между РС и Площадью ЗУ. Для наглядности, КРА сделан для всего города, где сильно сказывается влияние местоположения, а также для его отдельных частей, где постепенно влияние местоположения снижается.

Результаты исследований представлены в графическом и табулированном виде.

Рисунок 12. Масштабный эффект (весь город)

Рисунок 13. Масштабный эффект (3,0-11,5 км от центра города)

Рисунок 14. Масштабный эффект (5,8-9,5 км от центра города)

Рисунок 15. Масштабный эффект (6,0-8,3 км от центра города)

В нижеприведенной таблице представлены сравнительные расчетные данные, полученные с помощью различных регрессионных уравнений.

Следует отметить одну особенность проведения корректировки на масштаб, заключающуюся в том, что по регрессионным формулам рассчитывается не рыночная стоимость (РС), а корректировочная стоимость (РСк), то есть при Площади ЗУ = 0 в формуле получается начальная РС того диапазона расстояний от базисного центра, в котором находился масштабный эффект.

Таблица 7. Сравнительные данные по регрессионным уравнениям

Величина R показывает, что в последнем варианте доверительная вероятность наиболее высокая, однако по величине выборки (8 шт.) можно охарактеризовать этот вариант как недостаточно обоснованным. Для наглядности сопоставления разности расчетных данных по вариантам, в таблице представлены расчеты стоимостей для 100 кв.м., 1000 кв.м. и 5000 кв.м., а также соотношения этих стоимостей (100 / 1000 и 1000/5000). Наименьшие различия показывают расчеты по вариантам 3 и 4 при слабом и незначительном влиянии местоположения ЗУ.

Следовательно, наиболее целесообразно использовать для величин корректировок вариант 3 (5,8 – 9,5 км. от центра), где влияние местоположения слабое и выборка данных достаточно представительная (12 объектов).

3.2. г. Москва. Масштабный эффект для ЗУ торгового и производственного назначения.

Торговое назначение (ППАк)

Рисунок 16. Масштабный эффект (10-15 км от центра города)

Корреляционно – регрессионные данные:

ППАк = 113 647-16 221*Ln(Площадь ЗУ) ⁽¹⁷⁾

R² = 0,510

Производственное назначение (РСк)

Рисунок 17. Масштабный эффект (город в целом)

Корреляционно – регрессионные данные:

РСк = 366 978,08*(Площадь ЗУ)^{-0,92 (18)}

R² = 0,560

3.3. Московская область. Исследование масштабных эффектов для земельных участков производственного назначения

Таблица 8. Сведения по ЗУ коммерческого назначения (оферты)

Рисунок 18. Масштабный эффект по области

Рисунок 19. Масштабный эффект в зоне 10-20 км от МКАД

Корреляционно – регрессионные данные:

РСк = 50,031-9,731*Ln(Площадь ЗУ) ⁽¹⁹⁾

R² = 0,586

Следует отметить, что при площадях свыше 50 Га корректировка нецелесообразна (удельные стоимости сопоставимы).

3.4. Ленинградская область. Исследование масштабных эффектов для земельных участков производственного назначения

Таблица 9. Сведения по ЗУ производственного назначения (оферты)

Рисунок 20. Масштабный эффект в зоне 12-18 км от КАД

Корреляционно – регрессионные данные:

РСк = 25,592 -3,953*Ln(Площадь ЗУ) ⁽²⁰⁾

R² = 0,724

Следует отметить, что при площадях свыше 70 Га корректировка нецелесообразна (удельные стоимости сопоставимы).

3.5. Исследование масштабных эффектов для земельных участков коммерческого назначения (торгово-административное и производственное) в г. Ярославле.

3.5.1. Масштабный эффект для ЗУ торгово-офисного назначения

Рисунок 21. Масштабный эффект (5-9 км от центра города)

Корреляционно – регрессионные данные:

РСк = 5430,8-885,5*Ln(Площадь ЗУ) ⁽²¹⁾

R² = 0,442

3.5.2. Масштабный эффект для земельных участков производственного назначения

Рисунок 22. Масштабный эффект (6-12 км от центра города)

Корреляционно – регрессионные данные:

РСк = 1852,5-275,8*Ln(Площадь ЗУ) ⁽²²⁾

R² = 0,616

Следует отметить одну особенность проведения корректировки на масштаб, заключающуюся в том, что по регрессионным формулам рассчитывается не рыночная стоимость (РС), а корректировочная стоимость (РСк), то есть при Площади ЗУ = 0 в формуле получается начальная РС того диапазона расстояний от базисного центра, в котором находился масштабный эффект.

Таблица 10. Сводная таблица корреляционно-регрессионных данных (влияние масштабного эффекта)

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДИАПАЗОНОВ КОРРЕКТИРОВОК С УЧЕТОМ ВЛИЯНИЯ РАЗЛИЧНЫХ ФАКТОРОВ ДЛЯ ГОРОДСКИХ И ОБЛАСТНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Методология исследований:

— поиск предложений по продаже прав собственности по городам и областям РФ;

— применение корректировок на уторгование на базе СРД-12,13 для земельных участков;

— графическое построение полученных данных со статистической обработкой;

— расчет влияния различных факторов на изменения стоимости земельных участков и определение относительных диапазонов корректировок.

Результаты определений диапазонов корректировок сведены в общую таблицу.

Таблица 11. Диапазоны корректировок для факторов влияния на стоимости РС земельных участков

Результаты приведены в Примере 5.

Примеры определения диапазонов корректировок.

Приведены отдельные примеры определения диапазонов корректировок на базе построения КРА и на базе сопоставления отдельных выборок со статистической обработкой данных.

Пример 1.

В нижеприведенной таблице показаны выборки рыночных стоимостей для ЗУ под и.ж.с., расположенных на территории Московской области на удалении 14-17 км. от МКАД по Новорязанскому направлению. Анализировались соотношения РС с газом и канализацией, с газом, без газа и канализации (присутствовали электроснабжение и водопровод). Проверка нуль-гипотезы (об отсутствии различий, однородности между случайными величинами) осуществлялась при установлении границ значимости на основе распределения Стьюдента (на базе перекрытия интервалов при доверительной вероятности 5%).

Таблица 12. Выборки РС ЗУ и статистические обработки

Разница в РС между ЗУ с канализацией и без канализации – 9,2%.

Разница в РС между ЗУ с полным комплексом инженерных сетей и ЗУ без газа и канализации – 31,8%.

Пример 2.

На нижеприведенном графике показаны стоимости ЗУ под и.ж.с. в Солнечногорском районе Московской области при удалении от водоема (расстояние от МКАД – 22 км.)

Рисунок 23. Изменение стоимости РС при удалении от водоема

Таблица 13. Расчет стоимостей ЗУ по регрессионному уравнению

Разница – около 30,2% при удалении на 0,8 км.

Пример 3.

Пример определения вклада ИРД в стоимость ЗУ {1}.

Функциональное назначение участков — жилой микрорайон, дачный поселок, производство, торговый комплекс.

Площади ЗУ: 20 — 137 га.

Выборка парных продаж: 10 пар.

Разница в сравниваемых парных площадях аналогов не более 30%.

Расстояние от МКАД: 10….40 км.

Исследуемая зависимость: «Стоимость прав собственности с ИРД / Стоимость без ИРД».

Разброс данных: 1,218—1,502.

Среднее по выборке парных продаж: 1,328.

Коэффициент вариации: 0,086.

Пример 4.

В нижеприведенной таблице показаны выборки рыночных стоимостей для ЗУ под коттеджную застройку, расположенных на территории Ленинградской области на удалении 5 км. от С/П в районе Петергофа, д. Санино. Анализировались соотношения РС с газом и без газа (присутствовали электроснабжение и водопровод). Проверка нуль-гипотезы (вероятность отсутствия связи между случайными величинами) осуществлялась при установлении границ значимости на основе распределения Стьюдента (на базе перекрытия интервалов при доверительной вероятности 5%).

Таблица 14. Выборки РС ЗУ и статистические обработки

Разница в РС между ЗУ с газом и без газа – 41,8%.

Пример 5.

Приводится анализ парных продаж земельных участков по Рублево-Успенскому направлению Московской области, расположенных у реки (озера) и вне водоемов (в поле, лесу).

Условные обозначения:

РСв – удельная рыночная стоимость 1 сотки ЗУ, расположенного у водоема;

РСо – удельная рыночная стоимость 1 сотки ЗУ, расположенного в поле, лесу.

Таблица 15. Парные выборки РС ЗУ по Рублево-Успенскому направлению

Рисунок 24. Изменение соотношения РС ЗУ у водоема и без водоема

Разница в стоимости ЗУ на 7 км. от МКАД (1,500) приходит к величине 1,152 на удалении 50 км. от МКАД.

Ранжирование факторов влияния на стоимость объектов недвижимости.

Методология исследований:

— поиск предложений по продаже прав собственности по городам РФ;

— применение корректировок на уторгование на базе СРД-12,13 для земельных участков;

— графическое построение полученных данных со статистической обработкой;

— определение тенденций влияния и ранжирование различных факторов на изменения стоимости земельных участков и определение преимущественных рангов.

Для ранжирования факторов частично использованы выборки данных по ЗУ (РС, ППА), проанализированные выше по тексту.

Результаты определений диапазонов корректировок сведены в общую таблицу.

В таблицах приняты следующие обозначения:

С – сильное влияние на рост стоимости;

В – влияние на рост стоимости;

0 – не оказывает влияния (слабое влияние);

-В – влияние на снижение стоимости;

-С – сильное влияние на снижение стоимости.

Таблица 16. Факторы влияния на стоимость земельных участков

Примеры проведения исследований:

Приведены отдельные примеры определения диапазонов корректировок на базе построения КРА и на базе сопоставления отдельных выборок со статистической обработкой данных.

Пример 1.

Различия между правами собственности и долгосрочными правами аренды приведены в табл.4 для ЗУ торгового, офисного и производственного назначения.

Пример 2.

В нижеприведенной таблице рассмотрены удельные стоимости ЗУ для загородных владений, расположенных по направлениям области, различным по степени престижности ^[1]

Таблица 17. Стоимости 1 сотки ЗУ по различным направлениям Московской области

>Пример 3

Влияние обеспеченности ЗУ инженерными сетями представлено в табл.10.

>Пример 4.

Влияние разработанного инвестиционного проекта на стоимость ЗУ приведена в примере 3 выше по тексту.

>Пример 5.

Влияние наличия водоема на стоимость ЗУ рассмотрено в табл.13 выше по тексту.

5. РАНЖИРОВАНИЕ ФАКТОРОВ ВЛИЯНИЯ НА СТОИМОСТЬ ГОРОДСКОЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ С УЛУЧШЕНИЯМИ) ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, ТОРГОВО-СЕРВИСНАЯ, ОФИСНАЯ, ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ, СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ)

Методология исследований:

— поиск предложений по продаже прав собственности на земельных участков с улучшениями по городам и областям РФ;

— применение корректировок на уторгование на базе СРД-12,13 для отдельных объектов недвижимости;

— графическое построение полученных данных со статистической обработкой;

— определение тенденций влияния и ранжирование различных факторов на изменения стоимости земельных участков с улучшениями и определение преимущественных рангов.

Особенностями проведения отдельных исследований являются:

— использование готовых аналитических данных по сети Интернет;

— использование аналитических данных по сборникам, относящимся к недвижимости;

— использование исследовательских данных из отчетов по оценке;

— использование исследовательских данных из книг и статей по оценке;

— использование архивных материалов ООО «НЦПО»;

— использование данных из отчетов ТОП-4 и ведущих оценочных фирм РФ;

— использование риэлторских данных и т.п.

Результаты определений диапазонов корректировок сведены в общую таблицу.

Таблица 18. Факторы влияния на стоимость городской коммерческой недвижимости (земельные участки с улучшениями)

Выводы

1. Рынки ЗУ по городам и областям европейской части РФ находятся в развитии и не представляют достаточного количества данных по офертам и сделкам, на основании которых можно проводить корреляционно – регрессионные анализы с высокой степенью достоверности.

2. Исследования рыночной стоимости прав собственности на ЗУ по городам РФ и сравнение с кадастровыми стоимостями показывает, что, в среднем, в городах имеется возможность повышения кадастровой стоимости ЗУ в центральных районах, а также большие вероятности оспаривание кадастровой стоимости ЗУ ближе к окраинам.

3. В Москве имеются ЗУ с завышенной кадастровой стоимостью, местоположение которых тяготеет к окраинам города. Вероятность наличия таких ЗУ составляет от 25% (по офертам) до 36% (по сделкам).

4. Стоимость прав собственности на ЗУ значительно превышает стоимость долгосрочных прав аренды. В среднем, наибольшее превышение отмечается для ЗУ торгово-сервисного назначения и наименьшее – для ЗУ производственного назначения;

5. В среднем, по городам РФ, рассмотренным выше, рыночные стоимости прав собственности (РС) превышают кадастровые стоимости ЗУ (КС);

6. Наибольшие различия прав собственности (РС) с кадастровыми стоимостями (КС) отмечены в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Ярославле, а наименьшие – в Красноярске, Краснодаре, Ростове на Дону, Екатеринбурге;

7. В среднем, по городам РФ, рассмотренным выше, рыночные стоимости прав долгосрочной аренды (ППА) находятся ниже кадастровых стоимостей ЗУ (КС);

8. Наиболее приближены рыночные стоимости прав долгосрочной аренды (ППА) к кадастровым стоимостям (КС) в Москве, Новосибирске, Санкт-Петербурге, наименее – в Красноярске, Екатеринбурге, Ярославле;

9. Исследования влияния местоположения ЗУ по фактору удаленности от базисного центра позволили установить корреляционно – регрессионные связи, представленные в сводной таблице №6.

10. Исследование влияния масштабного эффекта для ЗУ позволили установить корреляционно – регрессионные связи, представленные в сводной таблице №10.

11. Исследования диапазонов корректировок с учетом влияния различных факторов для городских и областных земельных участков представлены в таблице №11.

12. Исследования по ранжированию факторов влияния на стоимость объектов недвижимости представлены в таблицах №16 и 18.

Литературные источники

1. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. М., Техносфера, 2011 г.-504 с.

2. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. М., КНОРУС, 2012.-264 с.

3. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К. Оценка недвижимости. М., КНОРУС, 2013.-752 с.

4. Грибовский С.В., Сивец С.А. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества. М., Финансы и статистика, 2008.-368 с.

5. Справочники расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД-12,13), М., ООО «НЦПО», 2013 г. (www.cpcpa.ru)

Приложение 1. Подходы и методы оценки земельных участков.

Таблица 19. Подходы к оценке ЗУ

При расчете стоимости прав на ЗУ использован метод выделения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Метод основан на элементах затратного и сравнительном подходе.

Условия применения метода:

— наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

— соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку. Земельные участки аналогов должны иметь одинаковый размер.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

— определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок методом сравнения продаж;

— расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

— расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка с учетом величины накопленного износа.

В соответствие с процедурой применения метода, в первую очередь необходимо определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя аналогичные оцениваемые земельные участки, методом сравнения продаж.

Далее необходимо рассчитать стоимость воспроизводства улучшений объектов – аналогов оцениваемого земельного участка.

На заключительном этапе необходимо рассчитать рыночную стоимость оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единых объектов недвижимости, включающих в себя аналогичные оцениваемые земельные участки, стоимости воспроизводства улучшений аналогов
земельного участка.

Декабрь 2013 г.