НЦПО Научно-Практический Центр Профессиональной Оценки контакты
 

 
 

 
 

Ретроспективный анализ масштабных эффектов для различных типов и местоположений нежилой недвижимости

Яскевич А.Е

 

Введение

Масштабный эффект влияния величины площади нежилых помещений на их стоимость исследуется на протяжении 10 лет в РФ. Первоначально, масштабный эффект назывался «эффектом Мисовца», по фамилии В.Г.Мисовца, давшего математическую интерпретацию этому эффекту.
Настоящая работа посвящена ретроспективному анализу масштабного эффекта для нежилых помещений расположенных в г. Москве, Московской области и г. Екатеринбурге.
Анализировались ретроспективные данные по стоимости прав собственности с 2007  по 2009 год, для различных классов нежилой недвижимости: торговой, офисной, производственно-складской.
Автор считает целесообразным сконцентрировать усилия именно на этих типах недвижимости, поскольку остальные (гостиницы, гаражи, сервисы и пр.) тесно связаны с одним из перечисленных типов.
Работа служит для ознакомления оценщиков с:

  • Подтверждением наличия масштабного эффекта;
  • Ретроспективной историей изменения масштабного эффекта;
  • Связью масштабного эффекта с оптимальными размерами площадей, востребованных рынком;
  • Различием динамики изменения масштабного эффекта для различных классов нежилой недвижимости;
  • Возможностью создания общих регрессионных связей удельной стоимости помещений с величиной их площади для различных местоположений.

В данной работе приводятся результаты исследований с выходом на общие корреляционно – регрессионные зависимости, что способствует снижению трудоемкости составления отчета по оценке при решении вопросов сравнения объектов-аналогов с объектом оценки в сравнительном подходе.
Работа выполнена на базе использования метода рыночной экстракции по данным из доступных источников информации.

Понятие масштабного эффекта и его использование

Масштабный эффект – это эффект влияния величины площади оцениваемых помещений на их удельную стоимость (арендную ставку).
При проведении оценки недвижимости с использованием сравнительного и доходного подхода приходится применять аналоги, различающиеся по площади (масштабному эффекту) с рассматриваемым объектом. Ретроспективные данные показывают, что имеется тенденция снижения стоимости прав собственности с возрастанием площади в определенном классе помещений.
Масштабный эффект связан не столько с размером площади, сколько с включением в эту оцениваемую (сравниваемую) площадь таких элементов как:

  • Общей площади здания (помещений) с техническими, вспомогательными, общими помещениями (лестничные клетки, коридоры, с/у и пр. );
  • Этажей с коридорными системами и вспомогательными помещениями;
  • Отдельных блоков помещений располагающихся на этажах;
  • Отдельных комнат;
  • Отдельных мест в комнатах (например, для расположения обменных автоматов или рекламных предметов).

Соответственно, при сравнении удельной стоимости отдельных комнат с удельной  стоимостью всего здания в одном классе, вероятность больших различий велика. 
Масштабный эффект связан также с доступностью помещений, выгодностью их расположения на этажах, и оптимальной (востребованной на рынке) необходимой площадью.
При подборе аналогов в сравнительном подходе, корректировка на масштаб обычно производится с использованием корреляционно- регрессионного анализа зависимости стоимости прав собственности.
Оценка усложняется в случаях:

  • Малой выборки данных;
  • Неоднородности выборки данных по классам и типам недвижимости;
  • Затруднениями с корректировками.

Ретроспективный обзор исследований масштабного эффекта

Представленную в общедоступных источниках информацию по масштабному эффекту и его влиянию на стоимость оцениваемых объектов можно локализовать следующим образом:

  • В сборниках УПВС и Ко-Инвест, указана необходимость учета фактора масштаба (площади, объема) оцениваемых объектов  и приводятся достаточно общие формулы, корректирующие стоимость в пределах 5-25%.
  • В статье «Метод кодировки в сравнительном подходе» В.А. Вольновой (http://www.sibocenka.com/), устанавливается экспертным путем важность такого параметра как масштаб и приводится общая схема кодировки влияющих на стоимость офисных помещений параметров, со следующими выводами:
    • Применение метода кодировки при определении рыночной величины объекта оценки в рамках сравнительного подхода позволяет учесть влияние изменения параметров того или иного ценообразующего фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости в случае существования небольшого количества объектов сравнения. Метод опирается на данные профессиональных участников рынка недвижимости и использование объемной базы данных.
    • Следует отметить, что применение представленного метода корректно при условии ежеквартального обновления базы данных и наличия достаточного объема информации для проведения анализа.
  • В статье «Обоснование и расчет поправки на площадь объекта оценки при оценке недвижимости» В.Г. Мисовца (http://www.appraiser.ru), основанной на методологии сборников УПВС, проанализирован фактор влияния масштабных эффектов, со следующим выводом: «масштабный фактор достаточно универсален, т.е. не меняется при незначительных изменениях конструктивных особенностей объектов или особенностях их целевого назначения»
  • В статье «Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб» к.т.н. Е.Е. Яскевича (http://www.cpcpa.ru) проанализированы административно-офисные и производственные помещения, расположенные в Москве и Московской области, по местоположению и площади, с установлением корреляционно-регрессионных связей по влиянию масштабного эффекта на стоимость со следующими выводами:
  • В целом большинство графиков показывает экспоненциальный характер зависимости "стоимость помещений - площадь помещений";
  • Поправки на масштаб целесообразно вводить для всех типов рассмотренных  помещений;
  • Коэффициенты корреляции показывают, что наиболее целесообразно использовать для вычисления поправок на масштаб помещений логарифмические и степенные зависимости;

Ретроспективный обзор работ, учитывающих анализируемый фактор, дает возможность судить о следующем:

  • Масштабный эффект существует; 
  • Материалы по изучению влияния масштабного эффекта на стоимость оцениваемых объектов неоднократно появляются в отдельных работах;
  • Учет данного эффекта при оценке необходим;
  • Оптимальный анализ данного эффекта основан на выборке рыночных данных;
  • Апробирована возможность установления устойчивых корреляционно-регрессионных связей между площадью помещений и их удельной стоимостью.

Цели и задачи. Методология исследования.

Целью настоящей работы является ретроспективный анализ масштабных эффектов в привязке к различным типам и местоположениям нежилой коммерческой  недвижимости.
Указанная цель подразумевала решение следующих задач:

  • Разработка методологии исследования (метод рыночной экстракции);
  • Выбор местоположения анализируемых типов недвижимости (Москва, Московская область, Екатеринбург, небольшие города европейской части РФ)
  • Выбор типов и классов недвижимости (офисная, торговая, производственно - складская);
  • Выбор временного диапазона (2007, 2008, 2009 гг.);
  • Производство выборки данных с отбраковкой по следующим критериям:
  • Недостоверные;
  • Имеющие отклонения от средних значений более 2-3 Сигм;
  • Выпадающие по функциональному назначению;
  • Структурирование и анализ достоверности полученного массива данных (набор больших выборок, подразделение на классы);
  • Анализ влияния площади нежилой недвижимости на  стоимость для каждого типа  недвижимости (анализ корреляционно – регрессионных зависимостей)
  • Анализ оптимальных востребованных на рынке площадей помещений для каждого типа нежилой недвижимости (обработка регрессионных зависимостей с использованием полиномиальных уравнений  с высокими степенями);
  • Анализ изменения масштабных эффектов в каждом классе нежилой недвижимости (класс А, В, С );
  • Анализ ретроспективных изменений масштабных эффектов в относительных единицах (выбор критерия и обработка данных в относительных единицах);
  • Анализ возможности построения общих формул (обработка объединенных массивов данных);
  • Графическое и табулированное представление полученных данных.

Методология

  • Источниками информации служили: сборники «Недвижимость и цены», г. Москва и Московская область, за 2007 – 2009 г.г. сайты: www.realto.ru, www.irr.ru,; г. Екатеринбург -  сайты http://www.us-invest.ru/, http://www.bk-n.ru/, http://www.upn.ru, и др.;
  • Применяемый метод - рыночной экстракции данных по стоимости прав собственности для различных классов и площадей помещений коммерческой недвижимости;
  • Применение математических методов обработки данных на базе возможностей Exell;
  • Аппроксимация полученных данных на базе относительных величин;
  • Исследования «площадок» на графиках зависимости стоимости от площади с использованием полиномиальных связей высших порядков.

Переход к относительным удельным величинам осуществлялся по следующему алгоритму:
- рассчитывались значения относительных удельных стоимостей (далее по тексту – просто «стоимостей») площадей по регрессионным зависимостям;
- находилось среднее значение стоимости для площади в 5 000 кв.м. (на базе ретроспективных данных установлено незначительное влияние масштабного эффекта снижения стоимости при площади свыше 2 500 кв.м., что подтверждается в ретроспективных работах по масштабному эффекту, упомянутых выше);
- производилось деление всех рассматриваемых удельных стоимостей на удельную стоимость площади в 5000 кв.м.;
- находилось обобщающее регрессионное уравнение;
- производилось сравнение динамики спада относительной стоимости помещений ( «y» - это «Текущая удельная стоимость площади / Удельная стоимость площади в 5000 кв.м.», а «х» - «Величина площади», кв.м.)

Выборка рыночных данных для анализа.

Полученный массив рыночных данных, после анализа и отбраковки, превышает несколько тысяч позиций. Учитывая формат проводимого исследования, приведение всей выборки данных в рамках данной работы представляется нецелесообразным.
Обработка данных производилась по блокам (различающихся по конечным целям исследований):

Блок 1

– Определение наличия масштабных эффектов для различных типов недвижимости с привязкой к различным местоположениям, выход на обобщенные корреляционно – регрессионные зависимости;

Блок 2

– Определение динамики изменения масштабных эффектов в различных классах недвижимости;

Блок 3

– Определение диапазонов площадей помещений, максимально востребованных рынком и не требующих проведения корректировок на масштабный эффект.

Результаты исследований

БЛОК 1.

Полученный объем рыночных данных, с разбиением на годы и местоположения помещений различного назначения, показал большой графический объем данных, из которых в работе приводятся отдельные графики. В табулированном виде приводятся все корреляционно-регрессионные зависимости.

Графические зависимости:

Рисунок 1. Зависимость удельной стоимости от площади помещения. Торговые помещения, Москва, 2007-2009гг.

 
Rambler's Top100 Яндекс цитирования